安森和他的朋友们

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2022/05/26阅读:21主题:自定义主题1

魔王冷饭||#093 魔王聊执行力;写字楼资产;当下房企问题;无(少)资本行业切入

执行力

有个小伙按照我上次的思路搞出了一个软件,还真卖出去了。

不过我发的那个词典制作软件,太新了,所以直接用,字典软件是不支持那个格式的。

现在替换了一个老版本3.0的词典制作软件,亲测可用。

剩下怎么制作,就看你们解决现实摩擦力的能力了

我分享了两个论坛,那个里面都是不懂IT互联网的词典爱好者,别人也都做出来了。

支持声音、图片。

你要加密,也是有方法的。

看你们的执行力了。

写字楼资产

提问:牛大、资金紧张、有一套写字楼还了仨年、因为无涨幅、截断再抵押也就是把还了三年的本金和利息一起50w再放手上,之前的是等额本息十年,现在是先息后本三年...

因为缺钱、所以还是想搞出来用.

但是在想这种没有涨幅的资产、还了几年后、如果不缺钱的情况下,该搞这样一波操作吗?求教牛大指点。

嘉宾回复: 谢谢打赏188.

说过很多次了。

写字楼有LAVT,土地增值税,所以涨幅不行,那么你就算是抵押,也是在那里空耗。

凡是不涨,你所有的技巧都是内耗,最终会收敛成不赚钱。

你应该趁一波行情起来的时候,卖掉,才是最好的。

截断抵押这种技巧是用在房价涨的时候,尤其是要涨至少2-3倍才有用。

你也不是第一个掉这种坑的。

当年老华从新西兰回来,手上攒了不少钱,全买写字楼了,结果根本不涨,否则他的财富远远不是现在这样。

这个还真不是我黑他,是他自己说的。

大V都掉坑,你就别怨自己了,找个机会卖掉。

如果这次行情能成立的话,就是你最好的机会。

星球问答

提问:牛大 之前不听劝 买了不少融C 好在目前成本价格也很低他 个人认为已经是破产价格了。 您觉得按照这个趋势 公司能救活吗?

嘉宾回复: 谢谢打赏88.

融C真的很缺钱,很缺钱。

如果是其它房企都没问题,只是融C这样,国家肯定不会管它的。

让它去死就好了,最后会表述为“个别房企的问题”。

但是现在是所有房企都有问题,像龙H这种优质的都有问题了。

所以,现在是拿龙H做试点,给发债。

融C要挺到大水的到来,然后整个链条动起来,它就能活过来了。

就看他挺不挺得过来了。

之前我跟大家说看二手,不但是二手容易淘笋,而且可以规避烂尾楼的问题。

你就等着看,密切关注这波政策能不能救活这些房企。

国家就是让他们知道痛啊。

经典问答

提问:牛大您好,坐标南京,我目前和老婆均30岁,才结婚,都是农村家庭,无六个钱包,夫妻年入35W,手头有40W现金,150W信用卡未动,我在自己和哥哥名下已各买一套老破小,月供2.1W,我名下的房子要23年3月才满3年能出手,我是做贷款和刷卡机的,老婆怀孕两月。

目前南京政策和利率都在放松,我很想去置换一套电梯自住房+学区,把父母接到南京,改善家庭生活品质,兼顾资产保值。

目前问题有二:19年入水库后纸上谈兵实操了两套老破小,疲惫且没成果,信心不足。且家底很薄,全靠自己跑业务赚钱,无其他收入来源。孩子年底出生,老破小一时半伙不好出手,老婆带孩子,我一个人赚钱养家,要还三个房贷的话感觉压力会很大,风险也高。(想置换一步到位,总价预算大概350W,做JLH老婆名下可三成首付买房)

好在老婆够贤惠开明,夫妻可同心,另外我自己做贷款,对信用卡和信贷抵押有优势,自身信誉尚可,必要时可私人拆借融资。

目前想置换,又对即将面临的生活感到畏惧,特来请教牛大南京这次买房的窗口期是啥时候?我值得all in给自己极限施压嘛?面对目前残局,我该如何操作破局呢,大概操作思路是?感谢😊

嘉宾回复: 谢谢打赏88.

简直就是瞎搞。

你知道什么行业最适合没什么资本的人切入吗?

四个字:没有库存。

没有库存分为两种情况:

1.本身就是零库存。

比如说互联网、软件,你一旦研发好了,边际成本几乎为0。 一套软件,你卖100套,还是卖1万套,增加的成本几乎为0。 你软件放在那里,它会烂吗?它影响你的周转现金流吗? 它会占用你的仓库,会让你不停的出租金吗?

不会,它就在一个硬盘里面呆着,占你的空间都很少。

只要过了成本线,多卖一套,都是赚的。

但是你要搞女装,就不行了。

你一旦卖不出去,女装会过季,会占用你的现金流,会要仓库租金。 时间长了,整个就亏掉,低价卖给那些渠道,拿去9.9甩卖。

就算你卖出去了,最后还会有断码,然后拿到外面甩卖,一群大姑娘小媳妇老大妈在树荫底下挑。

所以,干实业(这里的实业是传统说法)是非常难的,你的销售、供应链、库存必须是联动的,分毫不差的,才能赚到钱。

一点耽误,就让库存亏掉了。

你知道,有些搞直播的,平台拼命给流量,为了树一个标杆,他们就给别人带货,轻松的就赚了几千万。

后来呢,基本都亏掉了,就是自己去囤货、建设团队,结果平台后来不再给流量了,一下子就全砸手里,全部亏光。

再强调一遍,不是大家不做实业,而是实业的要求真的非常非常高。

你再想想,职场,是不是就是一个没有库存的行业?

你做一天工,拿一天工资,没有库存这种说法。

你每一单都是赚钱的,这个非常了不得,雪球越滚越大。

2.没有库存的第二点是,“库存”本身就是资产。

你要的就是“库存”。

比如说搞房子,我们从来都说的不是C楼。

你要的是什么?

你要的本身就是房子啊,负债啊,这个就是你的终极目的。

房子放在那里,会烂掉吗?会要你出仓库租金吗?周转,不就是泵嘛。

“库存”越多越好。

只要你越过了成本线,后面都是赚的。

搞房子和KFS是不同的,KFS一旦卖不出去,资金链就要断裂。

KFS是怕库存的,搞房子是不怕“库存”的。

注意,我们这里的“库存”是打了引号的。

你不能真的囤个库存,而是要囤资产。

优质资产,配套逐步完善,地段越来越稀缺,你越囤越赚钱,心里乐开了花。

而不是买一个没有发展,不限购区域的房子,越囤越贬值,你当然心慌了。

所以,我们一再强调脱离成本线、强调要升值

无知小辈,还以为别人资金链要断裂,岂不知老手就算拼命加杠杆,也就只能做到负债20-30%而已。


那么现在回到你的问题。

你之前的选筹是有问题的,产品老旧,没有脱离成本线。

地铁口倒是对的。

但是根本起不到“库存越多越好,时间越长越好”的效果。

这个残局就非常难搞。

假设你买的两套房子,都大幅升值,现在根本不是问题。 而是一家人喜气洋洋的想着怎么套出钱来,赶上这波行情,怎么更上一层楼的问题了。

如果你家里有钱,那倒也无所谓,无非是现在你先买,等到一波行情,老破的升值往往在行情尾部,那个时候再卖掉。

现在这些条件你都不具备。

所以,兄弟们,选筹要慎之再慎,一旦你买错了房,影响的不是这套房的升值,而是你整个节奏全乱掉了。

在仓位比较小的时候,优势就是灵活,时机非常非常重要。

你现在卖,又没有大幅脱离成本区,杠杆还高,不知道最后卖掉,能套出多少钱出来。

老破小涨幅又在行情尾部。

这次,政策可能会一再放宽,你说的2023年才能卖,有可能放宽。

你最好卖掉一套最老的,然后去买一套位置不错的,好小区的次新电梯房。

这样,你的杠杆和现金流才能撑得住,这波行情,至少你新买的能起飞。

后面整个链条就顺畅了。

在搞房子的人中间,你的条件本身不算差,就是因为错误的认知,导致不能完整的吃到一波行情,这个也是没有办法。

不要强上杠杆了,现在多观察政策和行情。

牛牛金句:买房这种事情,买错房是很难搞的,很难出手,还占用宝贵的资金和贷款资源。

数量堆死质量,那是自己资金很雄厚,能撑好几个周期那种。

普通人哪里有那个能力?

一套房子不赚钱,整个链条都是断掉的。

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