安森和他的朋友们

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2023/03/23阅读:36主题:自定义主题1

魔王冷饭||#156 资产扩张;口头协议;笋盘判断;广州建仓;欧神建仓

资产扩张

提问:牛大,中午好。请帮我解惑一下。 身居无锡,有套自住房260万,目前里面有经营贷180万,先息后本,十年期,利率4.1%,月利息6150, 南京雨核边缘映月溪山小区小三房110平有套全款房350万,刚刚做出经营贷250万(月利息8000),准备买300-400万的,想想只能选江核比较合适。目前二手房普遍挂牌高,而且和新房。目前看中晴翠(4,11号线经过此地),一套十楼新房,单价3.4,112平,总价381万了,2025年9交房,是否值得购入?

也看了江核正核二手房,普遍挂牌价偏贵,甚至高于新房。

购入晴翠后资产情况如下,经营贷180万+250万+270万按揭贷 +现金100万,现金100万可支持三年房贷,算上信用卡可以支撑四年。

四年内能否吃到南京涨幅一波,安全套现落地。

还是先把雨花那套房子尽快卖了,全力买入河西南。河西南小户型89平,也普遍500万+了。

是否还有其他更好操作。家庭收入较少20+,除去开支少量结余。

是否有好的建议板块,楼盘入手?资产该怎么配置呢?

嘉宾回复: 前面的思路推导没有问题啊。

在南京,你仔细想想,价格够低,后面还有发展潜力,南京也会在这里大力投入的,想来想去,也只有江北核心区了。

河西南,是有一定发展潜力,很多新项目在建,但是价格也不便宜。 当然,相对其它城市,还是便宜的很。

南部新城,也不便宜啊。

你以为有很多选择么?

但是,后面的推导就有问题了。 为什么你要想着3-4年吃一波涨幅呢? 然后套现呢?

你的月供能撑3-4年,这个时候之内,你也是可以赚钱、借钱的啊,然后再可以继续支撑。

然后,你可以继续买啊,扩大资产啊。

为什么总想着卖掉呢?

除非是卖掉再多买几套,那抵押也可以的。

这种总是想涨一波卖掉的做法,你永远做不起来的。

现在江北核心区,是突然放了几个利好,业主心态当然高。

市场疲软之后,还是会有笋盘出来的。

就买江北核心区,可以先观望观望。

我们只知道要涨,什么时候涨,很难预测。

原因是和政策有关,因为这个是人为的。

你不知道会不会出政策,以及什么时候出政策。

就是死不出政策,让kfs都死光,你也是没有办法的。

口头协议

提问:牛大,周末好 租用商铺,租用四年后,第五年2022年10月1号与开发商签了新租房合同,开发商口头承诺疫情会免租金。

我不知道此商铺于2022年10月18号出售,出售时未通知我,当前跟开发商的租约还没到期。前几年商铺没出售时,疫情期间开发商统一对所有商铺免了部分房租。

但这次开发商说房东不同意免房租,并说开发商收了房租,扣除佣金后再转给房东,不清楚他们之间怎么约定的。

这次疫情的两月房租我一直没交,前几天房东说停水停电,我当晚把商铺内部分私人物品转移到了另一个商铺,剩余空调类未挪动,第二天房东把门锁了。

我跟开发商的合同约定,停止租赁商铺,要提前一个月向开发商发书面停租申请。

请问牛大我要向开发商发书面商铺停止租赁通知吗?不发停止租赁声明,开发商会继续向我要租金吗? 现在如何处理更妥当?

嘉宾回复: 谢谢打赏88。

你这个处理是有点问题的。

买卖不破租赁。

就是kfs卖房,不改变你的租赁关系,这个在哪里去讲,你都是有理的。 但是kfs卖房的时候,没有提前通知你,这个是kfs不对。

你也没签字,所以这个你是可以说的,打官司都可以。

但是有个问题,你被摆了一道,就是kfs说豁免租金,这个在合同里面是没有的。

口头约定,没有效力,没有证据。

然后,你不交房租,这不就是你的错了么?

要么,你就忍了,不租了,但是搬走你的东西他们是不能管的。

要么,你就抓住他们没提前通知你,就卖房子这点去谈,和房东谈,和kfs谈,这个他们绝对有错。

口头约定是君子协议,你得和有极少数信用的人才做口头约定啊。

和机构没有口头约定这种说法,机构里面人换来换去的,口头约定管什么用?

必须要有纸面的东西,否则别人不认账,你毫无办法。

笋盘判断

提问:牛老师,请教个问题,判断一个二手房笋不笋,需要根据加上税费之后的总价来判断,还是不考虑税费,只看房主的净得价呢,感觉有的盘加上税费后就不那么笋了

嘉宾回复: 当然要看。

所有都是你支付的成本啊。

尤其是大户型,满五唯一和要交重税的,那是完全不一样的。

比如说,我买的有些房子,你看着是9折笋什么的,但是那个是满五唯一的。

实际的支出就比别人省几十万的。

套数多了,积累的是一笔大钱。

广州建仓

提问:🐮牛哥,快来帮帮妹纸… 最近看广州楼盘,心里矛盾,求解

  • 1,天河壹品:90平三房-四楼(户型采光类似夹心饼干)总价637万
  • 2,海珠-明珠花园:104平三房。总价610万
  • 3,天河-骏景花园二手房07年建:89平三房。总价690万(北向,有个小房间窗户特小,整体压抑)
  • 4,天河-阳光假日园二手房09年建:91平三房,总价650万(小区环境差)
  • 5,海珠-嘉仕花园东区 二手房04年建:90.49平米三房,总价695万,户型非常好,双阳台,看到远海景。
  • 6,海珠-富力银禧花园二手房07年建:91平二房(可改三房)总价635万

我的预算是总价650内,最好600。距离珠江新城10公里内,采光较好三房。小区环境维护的好。附近产业结构配置优。

(买房目的:之前增城房跌了170万现金割肉出,现在想买稳妥的位置,稳涨,如果还买错,我原谅不了自己了)但是最近好痛苦,很多符合我的,都是房龄15-25年的,后面我再卖给接盘侠,别人就不能贷款30年了(现在政府要求贷款年限和房龄不超过50)。如果我选择新房,位置好的太贵,超预算,位置偏很多的价格合适,是期房,不能为我减轻月供。

我看的心理阴影了…牛大,我怀疑我买房的方向错了。求指点迷津

嘉宾回复: 你看的这几个,房龄确实老了一些,其实这对于底仓比较厚的,这个不是什么问题。

因为这个时候已经不怎么用按揭了。

但是新手肯定是担心的。

第一套房,一定要稳,重点是一定要涨,涨多少反而是其次。

买错了,给自己的信心打击是巨大的。

心态容易蹦掉。

为什么呢?

因为你这个时候水平还不够,不太容易找到笋盘和大涨的楼盘。

基于这个,有几个关键点,就是广州重点投入的方向和区域、地铁、 学区、商业、产业等稠密的地方。

国营开发商搞的。

从时机上来说,是大涨前夜。

这几个因素具备的情况下,一般就比较稳了。

这个预算,可能买不了什么大房子,月供你还担心。

你先不用急,按照这个思路再去看看。

急就代表被动,就越容易出错。

欧神建仓

2019年-2022年老欧买了4套广州,1套北京,重庆、贵阳那种边角料就不说了。

边角料,我们都不作为主力的。

广州作为排名第一的强省会,这几年涨幅还行。

但是和广州比,最近南京真的是太便宜了,是整体性的便宜。

比如说河西南,目前就是5万左右而已。

这个已经是龙头热点板块了,不是什么全南京的均价。

南京也是强省会,但是首位度比较低,而且是在所有省会中,首位度排名倒数第一第二这种。

这种首位度,都被上面批评了。

所以,首位度肯定是要提高的。

这种价格其实就非常适合建仓了。

我不敢说短期内包涨,但是长期是非常不错的。

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