魔王冷饭||#156 资产扩张；口头协议；笋盘判断；广州建仓；欧神建仓

资产扩张

「提问」：牛大，中午好。请帮我解惑一下。 身居无锡，有套自住房260万，目前里面有经营贷180万，先息后本，十年期，利率4.1%，月利息6150， 南京雨核边缘映月溪山小区小三房110平有套全款房350万，刚刚做出经营贷250万（月利息8000），准备买300-400万的，想想只能选江核比较合适。目前二手房普遍挂牌高，而且和新房。目前看中晴翠（4，11号线经过此地），一套十楼新房，单价3.4，112平，总价381万了，2025年9交房，是否值得购入？

也看了江核正核二手房，普遍挂牌价偏贵，甚至高于新房。

购入晴翠后资产情况如下，经营贷180万+250万+270万按揭贷 +现金100万，现金100万可支持三年房贷，算上信用卡可以支撑四年。

四年内能否吃到南京涨幅一波，安全套现落地。

还是先把雨花那套房子尽快卖了，全力买入河西南。河西南小户型89平，也普遍500万+了。

是否还有其他更好操作。家庭收入较少20+，除去开支少量结余。

是否有好的建议板块，楼盘入手？资产该怎么配置呢？

「嘉宾回复」： 前面的思路推导没有问题啊。

在南京，你仔细想想，价格够低，后面还有发展潜力，南京也会在这里大力投入的，想来想去，也只有江北核心区了。

河西南，是有一定发展潜力，很多新项目在建，但是价格也不便宜。 当然，相对其它城市，还是便宜的很。

南部新城，也不便宜啊。

你以为有很多选择么？

但是，后面的推导就有问题了。 为什么你要想着3-4年吃一波涨幅呢？ 然后套现呢？

你的月供能撑3-4年，这个时候之内，你也是可以赚钱、借钱的啊，然后再可以继续支撑。

然后，你可以继续买啊，扩大资产啊。

「为什么总想着卖掉呢？」

除非是卖掉再多买几套，那抵押也可以的。

这种总是想涨一波卖掉的做法，你永远做不起来的。

现在江北核心区，是突然放了几个利好，业主心态当然高。

市场疲软之后，还是会有笋盘出来的。

就买江北核心区，可以先观望观望。

我们只知道要涨，什么时候涨，很难预测。

原因是和政策有关，因为这个是人为的。

你不知道会不会出政策，以及什么时候出政策。

就是死不出政策，让kfs都死光，你也是没有办法的。

口头协议

「提问」：牛大，周末好 租用商铺，租用四年后，第五年2022年10月1号与开发商签了新租房合同，开发商口头承诺疫情会免租金。

我不知道此商铺于2022年10月18号出售，出售时未通知我，当前跟开发商的租约还没到期。前几年商铺没出售时，疫情期间开发商统一对所有商铺免了部分房租。

但这次开发商说房东不同意免房租，并说开发商收了房租，扣除佣金后再转给房东，不清楚他们之间怎么约定的。

这次疫情的两月房租我一直没交，前几天房东说停水停电，我当晚把商铺内部分私人物品转移到了另一个商铺，剩余空调类未挪动，第二天房东把门锁了。

我跟开发商的合同约定，停止租赁商铺，要提前一个月向开发商发书面停租申请。

请问牛大我要向开发商发书面商铺停止租赁通知吗？不发停止租赁声明，开发商会继续向我要租金吗？ 现在如何处理更妥当？

「嘉宾回复」： 谢谢打赏88。

你这个处理是有点问题的。

买卖不破租赁。

就是kfs卖房，不改变你的租赁关系，这个在哪里去讲，你都是有理的。 但是kfs卖房的时候，没有提前通知你，这个是kfs不对。

你也没签字，所以这个你是可以说的，打官司都可以。

但是有个问题，你被摆了一道，就是kfs说豁免租金，这个在合同里面是没有的。

口头约定，没有效力，没有证据。

然后，你不交房租，这不就是你的错了么？

要么，你就忍了，不租了，但是搬走你的东西他们是不能管的。

要么，你就抓住他们没提前通知你，就卖房子这点去谈，和房东谈，和kfs谈，这个他们绝对有错。

口头约定是君子协议，你得和有极少数信用的人才做口头约定啊。

和机构没有口头约定这种说法，机构里面人换来换去的，口头约定管什么用？

「必须要有纸面的东西，否则别人不认账，你毫无办法。」

笋盘判断

「提问」：牛老师，请教个问题，判断一个二手房笋不笋，需要根据加上税费之后的总价来判断，还是不考虑税费，只看房主的净得价呢，感觉有的盘加上税费后就不那么笋了

「嘉宾回复」： 当然要看。

这「所有都是你支付的成本」啊。

尤其是大户型，满五唯一和要交重税的，那是完全不一样的。

比如说，我买的有些房子，你看着是9折笋什么的，但是那个是满五唯一的。

实际的支出就比别人省几十万的。

套数多了，积累的是一笔大钱。

广州建仓

「提问」：🐮牛哥，快来帮帮妹纸… 最近看广州楼盘，心里矛盾，求解

• 1，天河壹品：90平三房-四楼（户型采光类似夹心饼干）总价637万
• 2，海珠-明珠花园：104平三房。总价610万
• 3，天河-骏景花园二手房07年建：89平三房。总价690万（北向，有个小房间窗户特小，整体压抑）
• 4，天河-阳光假日园二手房09年建：91平三房，总价650万（小区环境差）
• 5，海珠-嘉仕花园东区 二手房04年建：90.49平米三房，总价695万，户型非常好，双阳台，看到远海景。
• 6，海珠-富力银禧花园二手房07年建：91平二房（可改三房）总价635万

我的预算是总价650内，最好600。距离珠江新城10公里内，采光较好三房。小区环境维护的好。附近产业结构配置优。

（买房目的：之前增城房跌了170万现金割肉出，现在想买稳妥的位置，稳涨，如果还买错，我原谅不了自己了）但是最近好痛苦，很多符合我的，都是房龄15-25年的，后面我再卖给接盘侠，别人就不能贷款30年了（现在政府要求贷款年限和房龄不超过50）。如果我选择新房，位置好的太贵，超预算，位置偏很多的价格合适，是期房，不能为我减轻月供。

我看的心理阴影了…牛大，我怀疑我买房的方向错了。求指点迷津

「嘉宾回复」： 你看的这几个，房龄确实老了一些，其实这对于底仓比较厚的，这个不是什么问题。

因为这个时候已经不怎么用按揭了。

但是新手肯定是担心的。

「第一套房，一定要稳，重点是一定要涨，涨多少反而是其次。」

买错了，给自己的信心打击是巨大的。

心态容易蹦掉。

为什么呢？

因为你这个时候水平还不够，不太容易找到笋盘和大涨的楼盘。

基于这个，有几个关键点，就是「广州重点投入的方向和区域、地铁、 学区、商业、产业等稠密的地方。」

「国营」开发商搞的。

从时机上来说，是大涨前夜。

这几个因素具备的情况下，一般就比较稳了。

这个预算，可能买不了什么大房子，月供你还担心。

你先不用急，按照这个思路再去看看。

急就代表被动，就越容易出错。

欧神建仓

2019年-2022年老欧买了4套广州，1套北京，重庆、贵阳那种边角料就不说了。

边角料，我们都不作为主力的。

广州作为排名第一的强省会，这几年涨幅还行。

但是和广州比，最近南京真的是太便宜了，是整体性的便宜。

比如说河西南，目前就是5万左右而已。

这个已经是龙头热点板块了，不是什么全南京的均价。

南京也是强省会，但是首位度比较低，而且是在所有省会中，首位度排名倒数第一第二这种。

这种首位度，都被上面批评了。

所以，首位度肯定是要提高的。

这种价格其实就非常适合建仓了。

我不敢说短期内包涨，但是「长期」是非常不错的。

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