魔王冷饭||#157 大涨前夜？城市发展规律；南京看涨；看房200套

大涨前夜？

「提问」：牛老师，南京是大涨前夜么，还要等多久？

「嘉宾回复」： 不是。

是比较好的买点。

3-4月份，其它很多城市成交已经减弱了。

南京和成都倒是没减弱，但是5月份估计存量客户也会被消耗的差不多。

现在是价格僵持期，上攻乏力。

实际上，去年年底，到现在，有一小波涨幅。

总体上来说，经济还在恢复期，大众对楼市的信心还远远没有修复。

所以，有钱是很好的买点，没钱就干瞪眼等着吧。

城市发展规律

「提问」：魔王， 看之前的回答说江核还存在不确定性，这个不确定性是指短时间内吗？

如果时间拉长一些（5年）的话，江核的发展确定吗？

「嘉宾回复」： 这个不是以时间来论的，而是要「发展到临界点，突破临界点。」

见识是多么的重要，就算分析城市也是如此。

城市的发展是有规律的。

要说清楚这个问题，你必须要知道一个城市为什么会「跨江发展、拥江发展」。

要解答这个问题，你又要知道，一个城市为什么会有江、河？

一个城市为什么要有江、河呢？

从历史上来说，因为人要喝水，种粮食需要灌溉，城市才能扩大。

没有粮食、没有水，你的人口从哪里来呢？

你怎么养活那么多人口呢？

所以，古代一个城市，必须有大平原和江、河、湖等。

注意，古代的江一般特指长江、河一般特指黄河，其余的基本叫水。

• 上海：黄浦江、长江。
• 广州：江就更多了，珠江平原的中心，珠江水系
• 深圳：后来发展起来的，不用讲。
• 杭州：钱塘江
• 南京：长江
• 武汉：长江、汉江
• 郑州：就是新郑，黄河
• 洛阳：黄河
• 西安：泾河、渭河，所谓泾渭分明就是指着两条河。
• 重庆：长江、嘉陵江。
• 成都：都江堰分流的岷江支流水系
• 福州：闽江从旁边经过

除了饮水和种粮食外，还有一个「运输成本」。

古代陆运，是20担粮食运过去，只有一担能到达，费效比是20:1.

因为人吃马嚼，耗费巨大，有些城市，比如说汉武帝修建朔方城，就在河套地区的内蒙古巴彦淖尔附近，那个费效比是200:1.

就是200担粮食，运过去就剩一担了。

水运则不同，是陆运的十分之一，甚至几十分之一。

因为水运，你靠的水流和风力，需要的人不是那么多，载重量大，阻力比陆运小。

那种什么八百里加急，是传递信息的，比如公文的，主要不是物流。

所以，看古代的进军路线，都是以水运为中心的。

很多人看不懂历史，就是卡在这里，因为你光看直线距离，你是搞不懂古人是怎么想的。

很多城市都是沿着水网分布的。

再来说，河北，很多人觉得城市分布的没有规律，记不住。

你打开一个三维的地球地图，你就知道，河北的城市是沿着太行山脚下的一溜。

北京、保定、石家庄、邢台、邯郸、接下来是河南的安阳、鹤壁、新乡。

全部是沿着太行山的脚下建成的。

当然，腹地还有一些城市，比如唐山、衡水。

为什么大多数城市沿着太行山脚下建呢？

因为古代黄河在那一段，脾气暴躁，大河涨水小河满，所以城市也好修到高一点的地方。

背靠太行山，你也好防守。

至于北京，有鼎鼎大名的京杭大运河。

到了现代，铁路是一个很重要的物流网络，石家庄、郑州就是这么崛起的。

一个城市有江、有河是大概率。

那么什么时候拥江发展呢？

以南京为例，就是「往江南发展，成本远远超过往江北发展。」

南京的中心就是主城，如果再往南边发展，通勤的时间可能都超过过江的时间了。

而且基本农田很多，也没有那么多地。

为了与苏北、淮南连成一片，必须拥江发展，把城市的骨架拉大。

这个策略是没有问题的。

杭州也是拥江发展，钱江两岸是重点投入的。

不确定性在于，班子老变，没有一个长期坚持的思维。

只要产业和商业，突破了临界点，入口自动流入，那个时候就成了。

问题是，如果确定性那么强，就没你什么事情了。

真是因为很多人看不出来，你才有建仓的机会。

南京看涨

「提问」：牛大好！南京这种城市，房价的平均涨幅应该大于银行贷款利率，目前是4.1%，通货膨胀的速度大于银行贷款利率。大家之所以愿意买房，就是利用了发钞的速度，大于银行贷款利率的速度，南京2017—2023年很多房子涨幅速度低于银行利率，这对贷款买房一族的信心打击是巨大的。假如未来五年没有普涨行情的话，恐怕会颠覆大家对楼市的认知，很多人宁愿持币储蓄，也不会入楼市了。

通常南京市，应该高能级的建邺板块先涨，或者部分楼盘用买家的钞能力，逐渐显露出来。然后带动低能级远郊板块，向外圈衰减涨幅。总体来说一个周期的 涨幅还是应该跑过贷款利率的。看了冰山指数，南京楼市目前已经触底了，上次2016年大涨，大概2024年-2025可能会迎来一波较大涨幅，这种判断对吗？

目前江北很多新盘单价3.5，未来五年2027年左右，二手房出售后，扣除银行贷款利息成本后，单价理应该略有盈利，至少五万的单价，这样判断对吗？

「嘉宾回复」： 为什么很多人赚不到钱呢？

就是什么热，就追什么。

比如有人听说，合肥这今年涨的很好，就去买合肥了。

问题是，当他现在去买的时候，合肥已经涨起来的。

疫情过后，什么资产值得买入嘛？

当然是基本面不错，但是被锤得奄奄一息的。

价格跌下来，容易建仓。

奄奄一息，要吃大补药的。

反正，「我觉得南京这一波没有问题」。

看房200套

「提问」：看房200套要看多久？看些啥啊？

「嘉宾回复」： 这个问题就是多余问。

几个月、甚至一年都是要的。

看什么？当然是看这个房子到底有没有价值。

地段价值、地段潜力、学区、地铁、商业、户型、楼层、采光、房主心态、购买人群等等当然都需要看。

目的是将来看到一个房子，立刻就能判断房子的实际价值。

为什么我说你多余问呢？

比如，你问我，怎么才会学会游泳？ 我怎么告诉呢？

你要脚蹬水，手划水，换气，然后你就学会了？

你得泡到泳池里面，逐步熟悉水，让身体对水产生适应，泡的时间长了，自然就学会了。

你学的快慢，取决于你对水的适应程度。

这个不叫学，叫习。

我怎么跟你说，都没用的。

骑自行车也是，我跟你说，你把住车龙头，双脚蹬，你就学会了？

方法很简单，但是你要学会，要自己练。

有些东西甚至你不到一定年龄，你根本学不会的。

比如莫泊桑有一个短篇小说，叫《我的叔叔于勒》，这是个课文。

年轻的于勒，大肆挥霍，花光了遗产，穷困潦倒。

后来去了南美洲，据说是发了大财，然后写信回来给哥哥一家人。

哥哥一家人很高兴，都想着于勒给点钱能做什么。

后来，哥哥一家人去度假的中途，碰到了一个卖牡蛎的人，穷困潦倒，就是于勒。

你说小年轻们能看懂这篇文章么？

多半是看不懂的。

成绩好的，以为将来一定能考上好大学，然后成为领导，发大财。

成绩差的，以为自己到社会上一定能当上老板，然后雇佣成绩好的给自己打工。

等到在社会上混到一个30到40岁，依然是穷困潦倒，整天担心失业。

打电话报平安，永远跟家里说自己过的不错，混的很好。

回到家里，打肿脸充胖子，请客吃饭，大摆宴席，返回路上被老婆骂。

这不就是于勒么？

文章没问题啊，写的很好啊，只是你当时看不懂。

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