安森和他的朋友们

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2023/03/23阅读:24主题:自定义主题1

魔王冷饭||#157 大涨前夜?城市发展规律;南京看涨;看房200套

大涨前夜?

提问:牛老师,南京是大涨前夜么,还要等多久?

嘉宾回复: 不是。

是比较好的买点。

3-4月份,其它很多城市成交已经减弱了。

南京和成都倒是没减弱,但是5月份估计存量客户也会被消耗的差不多。

现在是价格僵持期,上攻乏力。

实际上,去年年底,到现在,有一小波涨幅。

总体上来说,经济还在恢复期,大众对楼市的信心还远远没有修复。

所以,有钱是很好的买点,没钱就干瞪眼等着吧。

城市发展规律

提问:魔王, 看之前的回答说江核还存在不确定性,这个不确定性是指短时间内吗?

如果时间拉长一些(5年)的话,江核的发展确定吗?

嘉宾回复: 这个不是以时间来论的,而是要发展到临界点,突破临界点。

见识是多么的重要,就算分析城市也是如此。

城市的发展是有规律的。

要说清楚这个问题,你必须要知道一个城市为什么会跨江发展、拥江发展

要解答这个问题,你又要知道,一个城市为什么会有江、河?

一个城市为什么要有江、河呢?

从历史上来说,因为人要喝水,种粮食需要灌溉,城市才能扩大。

没有粮食、没有水,你的人口从哪里来呢?

你怎么养活那么多人口呢?

所以,古代一个城市,必须有大平原和江、河、湖等。

注意,古代的江一般特指长江、河一般特指黄河,其余的基本叫水。

  • 上海:黄浦江、长江。
  • 广州:江就更多了,珠江平原的中心,珠江水系
  • 深圳:后来发展起来的,不用讲。
  • 杭州:钱塘江
  • 南京:长江
  • 武汉:长江、汉江
  • 郑州:就是新郑,黄河
  • 洛阳:黄河
  • 西安:泾河、渭河,所谓泾渭分明就是指着两条河。
  • 重庆:长江、嘉陵江。
  • 成都:都江堰分流的岷江支流水系
  • 福州:闽江从旁边经过

除了饮水和种粮食外,还有一个运输成本

古代陆运,是20担粮食运过去,只有一担能到达,费效比是20:1.

因为人吃马嚼,耗费巨大,有些城市,比如说汉武帝修建朔方城,就在河套地区的内蒙古巴彦淖尔附近,那个费效比是200:1.

就是200担粮食,运过去就剩一担了。

水运则不同,是陆运的十分之一,甚至几十分之一。

因为水运,你靠的水流和风力,需要的人不是那么多,载重量大,阻力比陆运小。

那种什么八百里加急,是传递信息的,比如公文的,主要不是物流。

所以,看古代的进军路线,都是以水运为中心的。

很多人看不懂历史,就是卡在这里,因为你光看直线距离,你是搞不懂古人是怎么想的。

很多城市都是沿着水网分布的。

再来说,河北,很多人觉得城市分布的没有规律,记不住。

你打开一个三维的地球地图,你就知道,河北的城市是沿着太行山脚下的一溜。

北京、保定、石家庄、邢台、邯郸、接下来是河南的安阳、鹤壁、新乡。

全部是沿着太行山的脚下建成的。

当然,腹地还有一些城市,比如唐山、衡水。

为什么大多数城市沿着太行山脚下建呢?

因为古代黄河在那一段,脾气暴躁,大河涨水小河满,所以城市也好修到高一点的地方。

背靠太行山,你也好防守。

至于北京,有鼎鼎大名的京杭大运河。

到了现代,铁路是一个很重要的物流网络,石家庄、郑州就是这么崛起的。

一个城市有江、有河是大概率。

那么什么时候拥江发展呢?

以南京为例,就是往江南发展,成本远远超过往江北发展。

南京的中心就是主城,如果再往南边发展,通勤的时间可能都超过过江的时间了。

而且基本农田很多,也没有那么多地。

为了与苏北、淮南连成一片,必须拥江发展,把城市的骨架拉大。

这个策略是没有问题的。

杭州也是拥江发展,钱江两岸是重点投入的。

不确定性在于,班子老变,没有一个长期坚持的思维。

只要产业和商业,突破了临界点,入口自动流入,那个时候就成了。

问题是,如果确定性那么强,就没你什么事情了。

真是因为很多人看不出来,你才有建仓的机会。

南京看涨

提问:牛大好!南京这种城市,房价的平均涨幅应该大于银行贷款利率,目前是4.1%,通货膨胀的速度大于银行贷款利率。大家之所以愿意买房,就是利用了发钞的速度,大于银行贷款利率的速度,南京2017—2023年很多房子涨幅速度低于银行利率,这对贷款买房一族的信心打击是巨大的。假如未来五年没有普涨行情的话,恐怕会颠覆大家对楼市的认知,很多人宁愿持币储蓄,也不会入楼市了。

通常南京市,应该高能级的建邺板块先涨,或者部分楼盘用买家的钞能力,逐渐显露出来。然后带动低能级远郊板块,向外圈衰减涨幅。总体来说一个周期的 涨幅还是应该跑过贷款利率的。看了冰山指数,南京楼市目前已经触底了,上次2016年大涨,大概2024年-2025可能会迎来一波较大涨幅,这种判断对吗?

目前江北很多新盘单价3.5,未来五年2027年左右,二手房出售后,扣除银行贷款利息成本后,单价理应该略有盈利,至少五万的单价,这样判断对吗?

嘉宾回复: 为什么很多人赚不到钱呢?

就是什么热,就追什么。

比如有人听说,合肥这今年涨的很好,就去买合肥了。

问题是,当他现在去买的时候,合肥已经涨起来的。

疫情过后,什么资产值得买入嘛?

当然是基本面不错,但是被锤得奄奄一息的。

价格跌下来,容易建仓。

奄奄一息,要吃大补药的。

反正,我觉得南京这一波没有问题

看房200套

提问:看房200套要看多久?看些啥啊?

嘉宾回复: 这个问题就是多余问。

几个月、甚至一年都是要的。

看什么?当然是看这个房子到底有没有价值。

地段价值、地段潜力、学区、地铁、商业、户型、楼层、采光、房主心态、购买人群等等当然都需要看。

目的是将来看到一个房子,立刻就能判断房子的实际价值。

为什么我说你多余问呢?

比如,你问我,怎么才会学会游泳? 我怎么告诉呢?

你要脚蹬水,手划水,换气,然后你就学会了?

你得泡到泳池里面,逐步熟悉水,让身体对水产生适应,泡的时间长了,自然就学会了。

你学的快慢,取决于你对水的适应程度。

这个不叫学,叫习。

我怎么跟你说,都没用的。

骑自行车也是,我跟你说,你把住车龙头,双脚蹬,你就学会了?

方法很简单,但是你要学会,要自己练。

有些东西甚至你不到一定年龄,你根本学不会的。

比如莫泊桑有一个短篇小说,叫《我的叔叔于勒》,这是个课文。

年轻的于勒,大肆挥霍,花光了遗产,穷困潦倒。

后来去了南美洲,据说是发了大财,然后写信回来给哥哥一家人。

哥哥一家人很高兴,都想着于勒给点钱能做什么。

后来,哥哥一家人去度假的中途,碰到了一个卖牡蛎的人,穷困潦倒,就是于勒。

你说小年轻们能看懂这篇文章么?

多半是看不懂的。

成绩好的,以为将来一定能考上好大学,然后成为领导,发大财。

成绩差的,以为自己到社会上一定能当上老板,然后雇佣成绩好的给自己打工。

等到在社会上混到一个30到40岁,依然是穷困潦倒,整天担心失业。

打电话报平安,永远跟家里说自己过的不错,混的很好。

回到家里,打肿脸充胖子,请客吃饭,大摆宴席,返回路上被老婆骂。

这不就是于勒么?

文章没问题啊,写的很好啊,只是你当时看不懂。

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