安森和他的朋友们
2023/03/23阅读:24主题:自定义主题1
魔王冷饭||#157 大涨前夜?城市发展规律;南京看涨;看房200套

大涨前夜?
「提问」:牛老师,南京是大涨前夜么,还要等多久?
「嘉宾回复」: 不是。
是比较好的买点。
3-4月份,其它很多城市成交已经减弱了。
南京和成都倒是没减弱,但是5月份估计存量客户也会被消耗的差不多。
现在是价格僵持期,上攻乏力。
实际上,去年年底,到现在,有一小波涨幅。
总体上来说,经济还在恢复期,大众对楼市的信心还远远没有修复。
所以,有钱是很好的买点,没钱就干瞪眼等着吧。
城市发展规律
「提问」:魔王, 看之前的回答说江核还存在不确定性,这个不确定性是指短时间内吗?

如果时间拉长一些(5年)的话,江核的发展确定吗?
「嘉宾回复」: 这个不是以时间来论的,而是要「发展到临界点,突破临界点。」
见识是多么的重要,就算分析城市也是如此。
城市的发展是有规律的。
要说清楚这个问题,你必须要知道一个城市为什么会「跨江发展、拥江发展」。
要解答这个问题,你又要知道,一个城市为什么会有江、河?
一个城市为什么要有江、河呢?
从历史上来说,因为人要喝水,种粮食需要灌溉,城市才能扩大。
没有粮食、没有水,你的人口从哪里来呢?
你怎么养活那么多人口呢?
所以,古代一个城市,必须有大平原和江、河、湖等。
注意,古代的江一般特指长江、河一般特指黄河,其余的基本叫水。
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上海:黄浦江、长江。 -
广州:江就更多了,珠江平原的中心,珠江水系 -
深圳:后来发展起来的,不用讲。 -
杭州:钱塘江 -
南京:长江 -
武汉:长江、汉江 -
郑州:就是新郑,黄河 -
洛阳:黄河 -
西安:泾河、渭河,所谓泾渭分明就是指着两条河。 -
重庆:长江、嘉陵江。 -
成都:都江堰分流的岷江支流水系 -
福州:闽江从旁边经过
除了饮水和种粮食外,还有一个「运输成本」。
古代陆运,是20担粮食运过去,只有一担能到达,费效比是20:1.
因为人吃马嚼,耗费巨大,有些城市,比如说汉武帝修建朔方城,就在河套地区的内蒙古巴彦淖尔附近,那个费效比是200:1.
就是200担粮食,运过去就剩一担了。
水运则不同,是陆运的十分之一,甚至几十分之一。
因为水运,你靠的水流和风力,需要的人不是那么多,载重量大,阻力比陆运小。
那种什么八百里加急,是传递信息的,比如公文的,主要不是物流。
所以,看古代的进军路线,都是以水运为中心的。
很多人看不懂历史,就是卡在这里,因为你光看直线距离,你是搞不懂古人是怎么想的。
很多城市都是沿着水网分布的。
再来说,河北,很多人觉得城市分布的没有规律,记不住。
你打开一个三维的地球地图,你就知道,河北的城市是沿着太行山脚下的一溜。
北京、保定、石家庄、邢台、邯郸、接下来是河南的安阳、鹤壁、新乡。
全部是沿着太行山的脚下建成的。
当然,腹地还有一些城市,比如唐山、衡水。
为什么大多数城市沿着太行山脚下建呢?
因为古代黄河在那一段,脾气暴躁,大河涨水小河满,所以城市也好修到高一点的地方。
背靠太行山,你也好防守。
至于北京,有鼎鼎大名的京杭大运河。
到了现代,铁路是一个很重要的物流网络,石家庄、郑州就是这么崛起的。
一个城市有江、有河是大概率。
那么什么时候拥江发展呢?
以南京为例,就是「往江南发展,成本远远超过往江北发展。」
南京的中心就是主城,如果再往南边发展,通勤的时间可能都超过过江的时间了。
而且基本农田很多,也没有那么多地。
为了与苏北、淮南连成一片,必须拥江发展,把城市的骨架拉大。
这个策略是没有问题的。
杭州也是拥江发展,钱江两岸是重点投入的。
不确定性在于,班子老变,没有一个长期坚持的思维。
只要产业和商业,突破了临界点,入口自动流入,那个时候就成了。
问题是,如果确定性那么强,就没你什么事情了。
真是因为很多人看不出来,你才有建仓的机会。
南京看涨
「提问」:牛大好!南京这种城市,房价的平均涨幅应该大于银行贷款利率,目前是4.1%,通货膨胀的速度大于银行贷款利率。大家之所以愿意买房,就是利用了发钞的速度,大于银行贷款利率的速度,南京2017—2023年很多房子涨幅速度低于银行利率,这对贷款买房一族的信心打击是巨大的。假如未来五年没有普涨行情的话,恐怕会颠覆大家对楼市的认知,很多人宁愿持币储蓄,也不会入楼市了。
通常南京市,应该高能级的建邺板块先涨,或者部分楼盘用买家的钞能力,逐渐显露出来。然后带动低能级远郊板块,向外圈衰减涨幅。总体来说一个周期的 涨幅还是应该跑过贷款利率的。看了冰山指数,南京楼市目前已经触底了,上次2016年大涨,大概2024年-2025可能会迎来一波较大涨幅,这种判断对吗?
目前江北很多新盘单价3.5,未来五年2027年左右,二手房出售后,扣除银行贷款利息成本后,单价理应该略有盈利,至少五万的单价,这样判断对吗?
「嘉宾回复」: 为什么很多人赚不到钱呢?
就是什么热,就追什么。
比如有人听说,合肥这今年涨的很好,就去买合肥了。
问题是,当他现在去买的时候,合肥已经涨起来的。
疫情过后,什么资产值得买入嘛?
当然是基本面不错,但是被锤得奄奄一息的。
价格跌下来,容易建仓。
奄奄一息,要吃大补药的。
反正,「我觉得南京这一波没有问题」。
看房200套
「提问」:看房200套要看多久?看些啥啊?
「嘉宾回复」: 这个问题就是多余问。
几个月、甚至一年都是要的。
看什么?当然是看这个房子到底有没有价值。
地段价值、地段潜力、学区、地铁、商业、户型、楼层、采光、房主心态、购买人群等等当然都需要看。
目的是将来看到一个房子,立刻就能判断房子的实际价值。
为什么我说你多余问呢?
比如,你问我,怎么才会学会游泳? 我怎么告诉呢?
你要脚蹬水,手划水,换气,然后你就学会了?
你得泡到泳池里面,逐步熟悉水,让身体对水产生适应,泡的时间长了,自然就学会了。
你学的快慢,取决于你对水的适应程度。
这个不叫学,叫习。
我怎么跟你说,都没用的。
骑自行车也是,我跟你说,你把住车龙头,双脚蹬,你就学会了?
方法很简单,但是你要学会,要自己练。
有些东西甚至你不到一定年龄,你根本学不会的。
比如莫泊桑有一个短篇小说,叫《我的叔叔于勒》,这是个课文。
年轻的于勒,大肆挥霍,花光了遗产,穷困潦倒。
后来去了南美洲,据说是发了大财,然后写信回来给哥哥一家人。
哥哥一家人很高兴,都想着于勒给点钱能做什么。
后来,哥哥一家人去度假的中途,碰到了一个卖牡蛎的人,穷困潦倒,就是于勒。
你说小年轻们能看懂这篇文章么?
多半是看不懂的。
成绩好的,以为将来一定能考上好大学,然后成为领导,发大财。
成绩差的,以为自己到社会上一定能当上老板,然后雇佣成绩好的给自己打工。
等到在社会上混到一个30到40岁,依然是穷困潦倒,整天担心失业。
打电话报平安,永远跟家里说自己过的不错,混的很好。
回到家里,打肿脸充胖子,请客吃饭,大摆宴席,返回路上被老婆骂。
这不就是于勒么?
文章没问题啊,写的很好啊,只是你当时看不懂。
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