安森和他的朋友们

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2022/08/17阅读:24主题:自定义主题1

魔王冷饭||#096 魔王星球近期江苏(南京)、上海楼市问答汇总

近期江苏(南京)、上海楼市问答汇总

提问1:牛大大,您好!有个买房问题想咨询您一下!现有资产,一套奥南银行评估价780,一套江北核心区,银行评估价650,这两套房产证满3年了,都没有贷款,全部抵押出来了,抵押款1000w ,还有一套去年买的长江时代,129平高楼层4房,450万买的,0首付,我妈名下,明年4月拿房。现在手里还有300万信用贷。夫妻年收入所有加起来60w ,工作均稳定。现有渠道以3.24的价格买两套启迪水木滨江164平高楼层,首付530,可以贷款530,这两套我老公同时贷款,明年年底拿房。同时以7.1的价格买入长江华府高楼层精装修,首付780,贷款500万,我来贷款。买入之后打算先卖河西南,9个月后再卖江北核心区,明年四月拿房后卖长江时代。这样,置换三套房,背上1000万的房贷到明年五月份折腾完,我们手里应该只剩300万信用贷了,房子卖了就没有经营贷了。一年收入60万,房贷60万,没法过日子了感觉压力巨大!但是同时,我们需要长江华府自住,感觉买入两套启迪可以赚个170万,不买又可惜了。

我的问题是,在房住不炒的大环境下,以后房子不涨价就是亏钱(虽然今年明年房地产的夜壶会被启用,但是后面肯定会分化)我们选的启迪和华府两个项目还有涨价空间嘛?我自己的感觉,这两个项目本身产品力一般,地理位置都还不错!不知道在牛大大的眼里,这样的投资划的来嘛?目前大形势比较严峻,我们这样的操作是不是太冒险了啊?或者需要怎么改进呢?请牛大不吝赐教!非常感谢!已经去公众号打赏166元略表心意。

嘉宾回复1: 你这个搞法不对啊,思路是乱的。

你搞完之后,还是3套,贷款还是1000多万。

说过很多次了,你要么是增加套数,增加贷款,增加面积。

什么都没增加,光是置换,是错误思路,而且你的方案太冒险了。

真正的搞法是

进三退一

进三退一

进三退一

重要的话说三遍。

就是你得把自己的房产作为一个系统来看。

你让一个系统向前演进,比较稳妥的方法是保留1/3,增加1/3,修改1/3.

这样才是一个稳定的改进,否则你全改了,整个系统是极度不稳定的,要出大麻烦。

具体到房产,就是买3套,卖一套价值比较低的,这样你的系统的能量是逐步增大的,稳步向前的。

如果房子都不错,甚至一套都不卖,就是靠借钱。

能抵押就抵押,不是垃圾资产,尽量不要卖。

你得有个底线资产,一个泵出现金的底线资产在后面托底。

否则你的资产永远无法做大,永远会碰到今天这种情况,腾挪来腾挪去的。

--

启迪那个盘,那个价格,在这一波放松的情况下,大概率是赚的。

长江华府那个是CEO的价格,涨肯定会涨,但是没那么快的。

你自住,我就不说啥了,其实投资的话,效率是不高的。

这一波估计没太大的指望能泵出钱来。

自住尽量搞定,后面暂时不折腾了,腾出手来才能放心做投资。

你之前的房子,能不能尽量不要卖,只用抵押就行。 或者只卖出一套,腾个房票?

其余自己的靠借钱,在这一波上车,三套买的时候,可以隔开一点,付款拖一拖,缓冲现金流。

稳住一步,再往前走一步。

说实话,南京的行情真的没这么快,但是一旦行情来了,就飞一样。

你再精算一下自己的现金流,如果是一年60万的月供,手上还有300万,还是能撑一段时间的。

后面房子下来,涨了,才能泵出资金。

后面的资金只能靠泵出来了。

前后的衔接做好,一旦这波行情起来,你就稳了,只能苦一段时间。

现在财政很困难,不放开是不可能的。

抵押的问题是特别伤现金流,你还是谨慎操作,多思考进三退一的精髓。


提问2:牛大,请教个资产问题,比较长,麻烦解惑下,多谢: 坐标苏州,现在有如下资产: A:苏州园区一套洋房155平四房,自住,买入630,现价950左右,房贷290W,二抵180W;(老婆名下) B:苏州园区一套老破大162平,拆迁安置房顶带阁楼,三年前买入269,现价250左右,房贷190W;悔死(自己名下) C:苏州园区一套老破小49平,四年前买入80W,现在120W,一抵30W;(老婆名下) D:苏州园区一套老破中135平,半年前法拍买入,220W,现在市场价290W左右;JY贷款220W;小区品质差,估计出手难(老婆名下) E:无锡滨湖区一套98平两房,一年半前买入210W,现价260W,JYD160W;(自己名下) F:无锡滨湖区一套122平三房地铁边,一年半前买入249W,现价290W左右,JY贷200W(自己名下) 上班族,现在月供-3W,全靠信用卡信用贷撑着。 现在计划把B和C卖掉,然后在养哥哥的票,预计四个月后可用,然后用他的票准备再买一套500W左右苏州园区的房子(基于能卖掉BC的前提下),然后准备在年底收缩,将无锡两套出手,然后再考虑苏州的扩张。 还请牛大指导下以上思路是否可行?或者是否还有更好的建议?非常感谢!

嘉宾回复2: 谢谢打赏88.

你列的清单虽然长,但是问题就一个,选筹太差,耽误了很多事情。

任何时候,都是要买优质资产,你搞那么多老破大、老破小干什么?

搞了一堆贷款,又不怎么赚钱。

你当然是要分核心资产,然后一些老破小提供租金,形成一个整体的结构。

赚钱主要靠核心资产,其余的都是护航的。

就像一个公司搞多元化,都是有主业务,其余的都是用来捞钱,把主业务顶起来,形成绝对的核心竞争力。

这个长板越来越长,就形成护城河了。

你像苏宁、恒大,就是瞎搞,盲目多元化。

就房子而言,就是最终搞出那种稀缺、涨幅高,进入蓝海的品种。

就长三角来说,当然是重点压南京和苏州,你不要看无锡、常州经济还不错,房子也涨,其实二手和涨幅都不怎么行的。

苏州,那也是金鸡湖等地带才有投资价值,不过现在价格也高了。

你现在就逐步出清一些老破,借助这一波放松,放到南京和苏州。

当然整个过程是逐步腾挪的过程,一些租金不错的小房子可以提供租金。


提问3:牛魔王好,咨询一下上海房产相关的问题,谢谢。 我现有上海一套位于上海浦东张江高科的商品房,两房89平方市场价1200万,还有470万的住房贷款。现在一家三代六口住着,觉得等两个小孩长大之后不够住。

1.该房子前年年底到去年年初,因为学区房政策涨过一波,从900万涨到了1200万。 2.如果下手的话,有几种选择:第一可以卖掉两房买一套三房;第二买一套一房;第三,买一套两房。 3.三房140平方1800万,两房89平方,1200万,一房70平方950万。 4.本人的情况,手头没有存款,打算把现有房子经营贷二押;每个月能稳定月入10万; 5.按一般人的做法是稳妥起见,先积累几年现金,再考虑置换或者买入。但是担心疫情后放水房价又起来 6.上海整体情况,今年适合买房吗?另外,因为最近两年已经涨过一波了,不知道今年是否还适合买。 7.现在两个小孩,一个八岁,一个一岁。 8.两房置换三房,自住更舒适,但是置换环节风险因素增加,涉及过桥垫资,万一又封控一段时间,这个过桥费用非常昂贵 9.购买一房,操作可控。等现有房子二押审批好了之后再考虑购入,需要过桥的资金也少 10. 这次买房之后,估计又得休息个五年才能考虑下一次的买房行动 11.请问牛大建议哪种方式 12.除了房东的到手价,我简单算了一下,三房的话还需要额外的中介费,税费,贷款,服务费加起来得100万左右,一房的话得五六十万吧 13.另外,不知牛大对张江高科的商品房板块熟悉吗?70平方,950万可否买入?

烦请牛大指点高见,谢谢

嘉宾回复3: 谢谢打赏88.

你这个问题我看半天了,实在找不到什么特别好的解法。

你这个根本就不是投资,实际上是解决自住问题。

三代,一家六口人住89平,确实太逼仄了,这个在上海其实是非常常见的。

可以预见的是,上海管控,其实是放缓了这一波上海的上涨速度。

按照疫情之前的态势,上海其实是要涨,很多豪宅都起来了。

疫情肯定会打断一段时间的,因为还需要恢复。

你的财务太薄弱了,一套房,而且还有470万住房贷款,典型的自住都没完全解决,拜房价上涨所赐,有了1200万的总资产。

就算现在房价上涨,你没钱是没有任何办法的。

张江其实我不认为这个房价值得投资,但是其实你是解决自住问题。

不建议买一房,浪费房票。

还是买二房,自住的不要卖,否则你还是自住一套,永远没有希望。

至于怎么买,除了二押、还是要xyk,借钱都用上,你暂时现金流又上不来。

这就是相比外面的人有优势的地方了,就是相当于向未来借钱锚定现在相对低价的资产。

精算现金流,要在这一波上。

留够足够的支撑时间,至少18个月,扛到你的第二套有第一套这种涨幅,那你的自住就基本解决了。

否则,你可能再也买不起上海的二套房了。

一旦两套二房在手,再加上房价上涨,工资上涨,后续扩张的空间才能打开。


提问4:牛大好,目前南京局部限购,想入南京的话买哪个区域最合适?首付不高只有150。

嘉宾回复4

南京还会跌的,你看着吧。

我的建议是先观察一段时间再说。

150万,江核是比较合适的。

但是江核确实在跌,等到比较低点再下手


提问5:牛大,南京,目前桥北2套,压一买一的,第二套再抵押出来120,也考虑卖一套。现在打算上车江核,投资为主,预算总价450左右,首付3成差不多够得着。 看的晴翠和晴樾府,晴翠120多平低楼层不买包450-460,(晴翠边上有大的高压变电站)。晴樾说必须买包,112平也是450左右。 想问,现在是否上车时机?晴翠晴越或者其他板块怎么选?

嘉宾回复5: 谢谢打赏99.

大部分情况,都是进三退一的思路,不能搞的太激进。

但是如果你的房子是在桥北的话,就比较特殊。

总体思路应该是逐步全部换到江核,全部

原因是这样的。

南京本质是一个江南城市,浦口桥北始终都没有成太大的气候。

桥北的地大甩卖,早就卖给开发商了,导致没有新的空间,无法太高价格。

桥北唯一的优势就是便宜了。

现在搞江核,到桥北的快速路早就修了,就是摆明了要吸桥北的血。

将来如果江核搞起来,就形成了这样一个态势:

在河西这边的,觉得贵,就会流向江核,而桥北的,大概率会卖掉房子换到江核。

江核会变成南京的一个副城。

所以,桥北迟早会变成一个贫民窟

但是这个过程不是一步到位的,你现在先抵押去买,然后卖掉一套去买,蚂蚁搬家思路是对的。

现在这种情形,南京肯定还要跌,原因是库存,库存太大了。

所以,还可以观察一阵,淘淘笋盘。

晴翠晴樾这样是典型的市价,买了,倒是不亏,但是刚好在赚钱的底线上。

你可以二手房,新房都看看,不要急于动手。

二手房,如果位置好,价格低,买了可以马上抵押。

新房,那你就要等一阵了。

所以,每一环都要掌握好,环环相扣,逐步替换到江核。

你可以再看看其它新盘,我就不说哪个盘了。


提问6:牛大好,sh,看到不少人有疑虑,我自己也是,目前有一套自住房,90年代,地段不错,但住不下了,手里只有点小钱,置换不动(除非换到地段差的地方的大房子)。是再买一套,然后等不再认房认贷了,到时一起卖,换大的吗?

还有个疑虑就是最近几年发现,可能两套(比如一套地段好90年代房子和外环外一套新房)也追不上一套中环那里的次新啊。

嘉宾回复6: 你要看成本啊。

上海的房子,地段好,当年拿的时候价格低,是不怕的。

比如你几千块钱一万块钱这种成本,一直持有都可以的。

没钱就没办法,只能置换一套次新大一点的。

跟中环不中环的没关系,主要是产业聚集,那个地段就起来了。

当年低价买的,当然赚了。

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