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2022/06/30阅读:14主题:默认主题

Global Capital Market 101:国内高净值人群最好的投资标的之一BREIT

在前一篇Global Capital Market 101中,笔者收集整理了全球三大类资产的总额,最近看了房地产的相关投资方式,另外最近发现QDLP逐渐在放开,对于国内头部0.1%的高净值人群是重大利好,不过可能需要抢破头。

房地产投资方式

高净值人群投资房地产的方式主要有:

  • 自持物业:毕竟像东哥最近买的“地中海皇宫”只有一个,一方面难买到绝对好的位置,另一方面能像达华一样在全球核心城区买房子的毕竟是少数,现在出都出不去,无法做到多地布局,如果大部分的身家都在某国非一线非学区房,估计最近也是睡不着觉,也会想卖了之后钱放在那里去。
    • 最顶级自持物业的耶鲁基金过去20年的年化回报在8.3%,估计有些某国人觉得8.3%还不如自己的房产,往后看,8.3%可能是奢望了。
  • 地产公司:从全球来看,最核心的城区的供给总是稀缺的,地产公司的开发估计只能在非核心的地段开发,特别是在某国,地产公司作为高杠杆的典型,买了估计富人睡不着觉。
  • 海外上市Reits:海外上市的Reits是挺好的,比如美国铁塔、CCI等Reits年化收益率都在20%+,但是毕竟每日波动,美股交易又在晚上,更睡不着了。
  • 黑石、Brookfield、Starwood等房地产基金:在房地产投资界有那么几个传奇,黑石就是最传奇的那一个,彼得森在其《黑石的选择》中写道从1992年创建直至2007年,黑石房地产合伙人基金实现了39.2%的年回报率,看到这个,估计会觉得能把钱出海然后买入黑石房地产基金估计能睡得着了,不过后文中黑石2007年回报估计会让人失望。
  • 非上市Reits:可能在QDLP开放的情况是高净值人群最合适的投资方式,后文再展开。

房地产基金的真实回报

还好黑石、Brookfield是上市公司,财报会公布每一期基金的回报,这里就看看黑石的回报:

  • 黑石的机会型房地产基金分为旗舰机会型基金BREP、国际机会型基金BREP Int、欧洲机会型基金BREP Europ、亚洲机会型基金BREP Asia
    • 旗舰机会型基金1999期、2003期、2005期、2007期、2011期的回报分别为**21%、12%、11%、13%、15%**。
  • 黑石两款Core+型房地产基金BPP、BREIT,年化收益均为13%,定期分红,季度赎回。 黑石机会型基金规模在200亿美元以上,占全球4万亿美元房地产基金的0.5%,但回报已经下降到12%~15%,随着机会型基金规模的进一步增大,整体的回报预期并不让人完全睡得着。 反而是Core+型基金,BPP、Breits的总规模在1200亿美元,年化收益在13%,并且定期分红,属于抗通胀必备资产。
  • Breits从成立以来最大跌幅仅为2020年3月的-8%,非常稳定的付息

QDLP中的基金业绩一览

上海疫情期间并未停止QDLP的发展,以上海10大案例来看Breits的牛逼:

  • 贝莱德:ETF之王,需要买家主动选择ETF,Sp500 ETF是最大的ETF,年化8%
  • Canyon价值实现基金:08年至今年化5.3%,来源FLORIDA STATE BOARD
  • 华平投资:05、06、09年的基金IRR分别为9.7%、9.5%、13.1%,来源FLORIDA STATE BOARD
  • CarVal:07、08、11、13、15、18年的基金IRR分别为6.9%、17.5%、19.4%、8.2%、8.0%、5.2%,来源VENTURA COUNTY EMPLOYEES’ RETIREMENT ASSOCIATION
  • 橡树资本:05、07、10年基金IRR分别为9.2%、5.1%、17.9%,来源FLORIDA STATE BOARD
  • Neuberger Berman:有一个上市交易的fund十年翻了4倍,值得关注一下
  • Value Patner:期间flagship Classic Fund这几年基本跟着恒生跑 如果QDLP开放,和私行构造一个SP500 ETF+Carval或橡树资本的的基金+黑石的Breits估计就能睡着了。

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