安森和他的朋友们

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2023/04/21阅读:22主题:自定义主题1

魔王冷饭||#167 楼市上升阶段;重庆楼市VS南京楼市;牛大江核踩盘分享

楼市上升阶段

提问:牛大,小白提问,知道不可能买在大涨前夜,但是对于南京江北核这种涨起来需要一些时间的区域,是不是相对越晚点入手越好呢,比如2024年就会比23年会好吗?怎么判断是合适的入手点呢

嘉宾回复: 那不是这样的。

因为整个过程是分阶段的。

先是低价房源被一扫而空,比如河西南这种,4.6-4.8万的低楼层在去年10月到12月被扫空了。

个别4.8万买的中楼层和高楼层,那肯定是赚了。

你们不要以为有几家挂4.6,这个楼盘就跌了,那是极少数低价房源。

实际没卖的业主,心态还是6万的。

然后是刚需入场,价格也会稍微涨一点,比如5万

接着是改善入场,这个就到5万多了。

现在河西南已经到了一个僵持阶段,就是业主觉得好点的楼层5.3-5.6肯定可以卖出去,就不急了。

买房的觉得,前面4.8,5万都能买到,现在太高了。

这就僵持了。

随着经济的恢复,迟早冲破6万,那个时候又有很多人冲进来的。

这个就是一个低价房源不断被消耗,高价房源不断出来的过程。

所以说,所谓的买在大涨前夜,实际上价格已经上来了。

虽然你节省了利息成本,但是价格稍高了啊,低价房源买不到了啊。

我本来是12月份和1月份下手的,因为冻瘫了没出门,有些低价的就没搞到。

江北呢,房源更多,需要的时间更长。 现在还有很多低价房源。

到了5-6月份,很多低价房源会被扫掉的。

另外一个就是付款条件,这个时间窗非常重要。

2021年,江核打新,都是8成首付,中签率还很低,很多人手拿800万,买不到房子。

限购,限贷,你这个怎么跟人争啊。

现在3成首付,不限购,这个条件就非常好了。

不是越晚越好,我认为江北5-6月份开始还有一阵低迷,后面,你们看到特别笋的盘,就买了.

2024年当然也可以买,其实条件还是会发生些许变化的。

关键是看哪个阶段,越是低迷,笋盘越容易出。

重庆楼市vs南京楼市

提问:魔王好,重庆两江四岸2W左右的房子和南京江北3.5W左右的相比,哪个更有投资的价值?

嘉宾回复: 很不一样,阶段不一样。

南京是一个早已经觉醒的城市。

河西,江宁20多年的发展,很多人赚了不少。

南京江核也有2万甚至1万多的时候,很快破3万,破4万的天花板只是一瞬间。

现在疫情之后,总体来看,确实是跌了5000左右。

很多新盘依然是4万多,比如保利萃云台。

大部分核心区的是3万2到3万5。

你还别说,客户还挺多。

如果你没有经历过1万多到4万的阶段,赚到这一波钱,你连刚需都抢不过。

重庆到两万之后,迟迟无法突破3万单价的天花板,觉醒度不够。

从2万单价的时候算,还是南京江核的收益高,而且快。

从3.5位置比较好的盘,一般是加包的,南京江核的收益也不低。

如果重庆能快速突破3万的天花板,当然重庆收益高。

如果重庆还无法突破,那南京江核的确定性强,就等突破5万的天花板了。

重庆更适合买了优质资源长期持有,等待变化。

为什么不能南京和重庆两个都搞?

有很多人几个板块比来比去,我觉得是没出息的。

为什么不能南京这边涨了,再泵出钱去重庆?

既然都好,我们可以两个都搞,毕竟要扩大面积。

南京这一波放开,后面炒的热了肯定会收紧,是有时间窗的。

重庆你可以多买一些面积来抹平这个差距,适合资金较少的起步阶段。

但是现金流要扛得住。

江核踩盘分享1

提问:牛大最近建仓江核了么,能否谈谈见闻

嘉宾回复: 江核很多盘我都看了。

老盘不多的。

桥北价格低,但是不适合买,供应量大,没有空地,各方都不愿意投入资源。

桥北实际上就是在南京定居的上车盘,跳板。

江浦这边实际上就几个老盘:华润国际街区、雅居乐滨江花园、保利西江月、润江城、润锦城等等。

其余就是这几年交付的次新,什么江与城。

剩下的绝大部分都是新盘了。

在疫情之前,江核的房子卖得挺好的,现在是突然被打断了。

外面都说跌惨了。

其实华润国际街区3.4万以下的也不容易找。

雅居乐大面积,3.1万的毛坯也不容易找。

新盘呢,地段好点的保利萃云台,含包就是4.1万。

虽然有底价可以讲,但是也降不了多少。

4.1是什么价格?

江宁好点的地段的新房,就是这个价格。

晴翠府,说是3.5万多,但是装修标准降成了1600,这个跟3100的标准肯定不能比的。

就是在装修上搞猫腻,原本的毛坯价3.5万根本就没降。

晴樾,价格更贵。

旁边的仁恒根本就不开了,开估计是4.5万。

天宸云筑、龙湖天璞也看了,价格也是在3.2左右。

金沙一品位置差一点,也要3.1-3.2。

青奥板块,研创园成熟一些,招商、中海的盘也看了,也要3.2左右。

看了这么多,没看到这些新盘有什么烂尾迹象。

除了龙湖的那个盘建设慢点,但是龙湖还是有实力的,不至于烂尾。

很多盘都卖完了,招商说140多的就2套了,中海的也不愁卖。

开发商在江北核心区还是赚到钱了,碰到问题的,都是它其他地方的楼盘出了问题。

百年不遇的疫情,加上对房产的管控,也就能把这个地块砸成这样而已。

后面的形势不可能比过去3年更差。

总的来说,江北好点的地段都站上3万了,之前是突破了4万天花板的。 现在收复4万,只是时间问题。

国人是买涨不买跌,行情一好,就一窝蜂的跑去抢。

南京人还是有钱的,和我原来的预判一致,就是河西这边过去投资的、桥北过去置换改善的。

现在这个时间窗,其实挺适合下手的,不管是自住还是投资。

这个时间窗会持续一段时间,所以也不用太急。

按照3万去碰,不会亏,但是碰到2.7-2.8的笋盘,当然就赚了。

和14年对比一下。

14年,我去售楼处,一个客户也没有,就我一个。

但是我买的那个盘,后来涨幅很高。

现在,保利萃云台这么贵,还是一堆客户。

大多数楼盘人虽然没那么多,但是和14年比,热度高多了。

就江核而言,KFS艰难程度不能14年比。

江核踩盘分享2

提问:牛大下午好,现在江核看的怎么样了啊?有具体看中的楼盘吗? 值得入手的?

目前有颐和铂岸江璟130平 13楼原价444万 现一口价388万 工程方独家房源 ,可以拿下吗?单价要 2.98了 精装交付这个楼盘和晴翠相比,哪个更有升值空间啊?晴翠目前十楼3.4的价格。

哪个性价比更好些呢?

嘉宾回复: 我看了很多,还没看完呢。

所以也没有定。

铂岸江璟已经不是核心区,属于青奥板块。 这个将来只能是看核心区、研创园的溢出。

你看性价比,肯定是这个楼盘好一点。

但是升值潜力,可能晴翠的地段更好,升值空间更大一点。

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