安森和他的朋友们
2023/04/21阅读:22主题:自定义主题1
魔王冷饭||#167 楼市上升阶段;重庆楼市VS南京楼市;牛大江核踩盘分享

楼市上升阶段
「提问」:牛大,小白提问,知道不可能买在大涨前夜,但是对于南京江北核这种涨起来需要一些时间的区域,是不是相对越晚点入手越好呢,比如2024年就会比23年会好吗?怎么判断是合适的入手点呢
「嘉宾回复」: 那不是这样的。
因为整个过程是「分阶段」的。
「先是低价房源被一扫而空」,比如河西南这种,「4.6-4.8万」的低楼层在去年10月到12月被扫空了。
个别4.8万买的中楼层和高楼层,那肯定是赚了。
你们不要以为有几家挂4.6,这个楼盘就跌了,那是极少数低价房源。
实际没卖的业主,心态还是6万的。
「然后是刚需入场」,价格也会稍微涨一点,比如「5万」。
「接着是改善入场」,这个就到「5万多」了。
现在河西南已经到了一个僵持阶段,就是业主觉得好点的楼层5.3-5.6肯定可以卖出去,就不急了。
买房的觉得,前面4.8,5万都能买到,现在太高了。
这就僵持了。
随着经济的恢复,迟早冲破6万,那个时候又有很多人冲进来的。
这个就是一个低价房源不断被消耗,高价房源不断出来的过程。
所以说,所谓的买在大涨前夜,实际上价格已经上来了。
虽然你节省了利息成本,但是价格稍高了啊,低价房源买不到了啊。
我本来是12月份和1月份下手的,因为冻瘫了没出门,有些低价的就没搞到。
江北呢,房源更多,需要的时间更长。 现在还有很多低价房源。
到了5-6月份,很多低价房源会被扫掉的。
另外一个就是「付款条件」,这个时间窗非常重要。
2021年,江核打新,都是8成首付,中签率还很低,很多人手拿800万,买不到房子。
限购,限贷,你这个怎么跟人争啊。
现在3成首付,不限购,这个条件就非常好了。
不是越晚越好,我认为江北5-6月份开始还有一阵低迷,后面,你们看到特别笋的盘,就买了.
2024年当然也可以买,其实条件还是会发生些许变化的。
关键是看哪个阶段,越是低迷,笋盘越容易出。
重庆楼市vs南京楼市
「提问」:魔王好,重庆两江四岸2W左右的房子和南京江北3.5W左右的相比,哪个更有投资的价值?
「嘉宾回复」: 很不一样,阶段不一样。
南京是一个早已经觉醒的城市。
河西,江宁20多年的发展,很多人赚了不少。
南京江核也有2万甚至1万多的时候,很快破3万,破4万的天花板只是一瞬间。
现在疫情之后,总体来看,确实是跌了5000左右。
很多新盘依然是4万多,比如保利萃云台。
大部分核心区的是3万2到3万5。
你还别说,客户还挺多。
如果你没有经历过1万多到4万的阶段,赚到这一波钱,你连刚需都抢不过。
重庆到两万之后,迟迟无法突破3万单价的天花板,觉醒度不够。
从2万单价的时候算,还是南京江核的收益高,而且快。
从3.5位置比较好的盘,一般是加包的,南京江核的收益也不低。
如果重庆能快速突破3万的天花板,当然重庆收益高。
如果重庆还无法突破,那南京江核的确定性强,就等突破5万的天花板了。
重庆更适合买了优质资源长期持有,等待变化。
为什么不能南京和重庆两个都搞?
有很多人几个板块比来比去,我觉得是没出息的。
为什么不能南京这边涨了,再泵出钱去重庆?
既然都好,我们可以两个都搞,毕竟要扩大面积。
南京这一波放开,后面炒的热了肯定会收紧,是有时间窗的。
重庆你可以多买一些面积来抹平这个差距,适合资金较少的起步阶段。
但是现金流要扛得住。
江核踩盘分享1
「提问」:牛大最近建仓江核了么,能否谈谈见闻
「嘉宾回复」: 江核很多盘我都看了。
老盘不多的。
桥北价格低,但是不适合买,供应量大,没有空地,各方都不愿意投入资源。
桥北实际上就是在南京定居的上车盘,跳板。
江浦这边实际上就几个老盘:华润国际街区、雅居乐滨江花园、保利西江月、润江城、润锦城等等。
其余就是这几年交付的次新,什么江与城。
剩下的绝大部分都是新盘了。
在疫情之前,江核的房子卖得挺好的,现在是突然被打断了。
外面都说跌惨了。
其实华润国际街区3.4万以下的也不容易找。
雅居乐大面积,3.1万的毛坯也不容易找。
新盘呢,地段好点的保利萃云台,含包就是4.1万。
虽然有底价可以讲,但是也降不了多少。
4.1是什么价格?
江宁好点的地段的新房,就是这个价格。
晴翠府,说是3.5万多,但是装修标准降成了1600,这个跟3100的标准肯定不能比的。
就是在装修上搞猫腻,原本的毛坯价3.5万根本就没降。
晴樾,价格更贵。
旁边的仁恒根本就不开了,开估计是4.5万。
天宸云筑、龙湖天璞也看了,价格也是在3.2左右。
金沙一品位置差一点,也要3.1-3.2。
青奥板块,研创园成熟一些,招商、中海的盘也看了,也要3.2左右。
看了这么多,没看到这些新盘有什么烂尾迹象。
除了龙湖的那个盘建设慢点,但是龙湖还是有实力的,不至于烂尾。
很多盘都卖完了,招商说140多的就2套了,中海的也不愁卖。
开发商在江北核心区还是赚到钱了,碰到问题的,都是它其他地方的楼盘出了问题。
百年不遇的疫情,加上对房产的管控,也就能把这个地块砸成这样而已。
后面的形势不可能比过去3年更差。
总的来说,江北好点的地段都站上3万了,之前是突破了4万天花板的。 现在收复4万,只是时间问题。
国人是买涨不买跌,行情一好,就一窝蜂的跑去抢。
南京人还是有钱的,和我原来的预判一致,就是河西这边过去投资的、桥北过去置换改善的。
现在这个时间窗,其实挺适合下手的,不管是自住还是投资。
这个时间窗会持续一段时间,所以也不用太急。
按照3万去碰,不会亏,但是碰到2.7-2.8的笋盘,当然就赚了。
和14年对比一下。
14年,我去售楼处,一个客户也没有,就我一个。
但是我买的那个盘,后来涨幅很高。
现在,保利萃云台这么贵,还是一堆客户。
大多数楼盘人虽然没那么多,但是和14年比,热度高多了。
就江核而言,KFS艰难程度不能14年比。
江核踩盘分享2
「提问」:牛大下午好,现在江核看的怎么样了啊?有具体看中的楼盘吗? 值得入手的?
目前有颐和铂岸江璟130平 13楼原价444万 现一口价388万 工程方独家房源 ,可以拿下吗?单价要 2.98了 精装交付这个楼盘和晴翠相比,哪个更有升值空间啊?晴翠目前十楼3.4的价格。
哪个性价比更好些呢?
「嘉宾回复」: 我看了很多,还没看完呢。
所以也没有定。
铂岸江璟已经不是核心区,属于青奥板块。 这个将来只能是看核心区、研创园的溢出。
你看性价比,肯定是这个楼盘好一点。
但是升值潜力,可能晴翠的地段更好,升值空间更大一点。
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