魔王冷饭||#167 楼市上升阶段；重庆楼市VS南京楼市；牛大江核踩盘分享

楼市上升阶段

「提问」：牛大，小白提问，知道不可能买在大涨前夜，但是对于南京江北核这种涨起来需要一些时间的区域，是不是相对越晚点入手越好呢，比如2024年就会比23年会好吗？怎么判断是合适的入手点呢

「嘉宾回复」： 那不是这样的。

因为整个过程是「分阶段」的。

「先是低价房源被一扫而空」，比如河西南这种，「4.6-4.8万」的低楼层在去年10月到12月被扫空了。

个别4.8万买的中楼层和高楼层，那肯定是赚了。

你们不要以为有几家挂4.6，这个楼盘就跌了，那是极少数低价房源。

实际没卖的业主，心态还是6万的。

「然后是刚需入场」，价格也会稍微涨一点，比如「5万」。

「接着是改善入场」，这个就到「5万多」了。

现在河西南已经到了一个僵持阶段，就是业主觉得好点的楼层5.3-5.6肯定可以卖出去，就不急了。

买房的觉得，前面4.8，5万都能买到，现在太高了。

这就僵持了。

随着经济的恢复，迟早冲破6万，那个时候又有很多人冲进来的。

这个就是一个低价房源不断被消耗，高价房源不断出来的过程。

所以说，所谓的买在大涨前夜，实际上价格已经上来了。

虽然你节省了利息成本，但是价格稍高了啊，低价房源买不到了啊。

我本来是12月份和1月份下手的，因为冻瘫了没出门，有些低价的就没搞到。

江北呢，房源更多，需要的时间更长。 现在还有很多低价房源。

到了5-6月份，很多低价房源会被扫掉的。

另外一个就是「付款条件」，这个时间窗非常重要。

2021年，江核打新，都是8成首付，中签率还很低，很多人手拿800万，买不到房子。

限购，限贷，你这个怎么跟人争啊。

现在3成首付，不限购，这个条件就非常好了。

不是越晚越好，我认为江北5-6月份开始还有一阵低迷，后面，你们看到特别笋的盘，就买了.

2024年当然也可以买，其实条件还是会发生些许变化的。

关键是看哪个阶段，越是低迷，笋盘越容易出。

重庆楼市vs南京楼市

「提问」：魔王好，重庆两江四岸2W左右的房子和南京江北3.5W左右的相比，哪个更有投资的价值？

「嘉宾回复」： 很不一样，阶段不一样。

南京是一个早已经觉醒的城市。

河西，江宁20多年的发展，很多人赚了不少。

南京江核也有2万甚至1万多的时候，很快破3万，破4万的天花板只是一瞬间。

现在疫情之后，总体来看，确实是跌了5000左右。

很多新盘依然是4万多，比如保利萃云台。

大部分核心区的是3万2到3万5。

你还别说，客户还挺多。

如果你没有经历过1万多到4万的阶段，赚到这一波钱，你连刚需都抢不过。

重庆到两万之后，迟迟无法突破3万单价的天花板，觉醒度不够。

从2万单价的时候算，还是南京江核的收益高，而且快。

从3.5位置比较好的盘，一般是加包的，南京江核的收益也不低。

如果重庆能快速突破3万的天花板，当然重庆收益高。

如果重庆还无法突破，那南京江核的确定性强，就等突破5万的天花板了。

重庆更适合买了优质资源长期持有，等待变化。

为什么不能南京和重庆两个都搞？

有很多人几个板块比来比去，我觉得是没出息的。

为什么不能南京这边涨了，再泵出钱去重庆？

既然都好，我们可以两个都搞，毕竟要扩大面积。

南京这一波放开，后面炒的热了肯定会收紧，是有时间窗的。

重庆你可以多买一些面积来抹平这个差距，适合资金较少的起步阶段。

但是现金流要扛得住。

江核踩盘分享1

「提问」：牛大最近建仓江核了么，能否谈谈见闻

「嘉宾回复」： 江核很多盘我都看了。

老盘不多的。

桥北价格低，但是不适合买，供应量大，没有空地，各方都不愿意投入资源。

桥北实际上就是在南京定居的上车盘，跳板。

江浦这边实际上就几个老盘：华润国际街区、雅居乐滨江花园、保利西江月、润江城、润锦城等等。

其余就是这几年交付的次新，什么江与城。

剩下的绝大部分都是新盘了。

在疫情之前，江核的房子卖得挺好的，现在是突然被打断了。

外面都说跌惨了。

其实华润国际街区3.4万以下的也不容易找。

雅居乐大面积，3.1万的毛坯也不容易找。

新盘呢，地段好点的保利萃云台，含包就是4.1万。

虽然有底价可以讲，但是也降不了多少。

4.1是什么价格？

江宁好点的地段的新房，就是这个价格。

晴翠府，说是3.5万多，但是装修标准降成了1600，这个跟3100的标准肯定不能比的。

就是在装修上搞猫腻，原本的毛坯价3.5万根本就没降。

晴樾，价格更贵。

旁边的仁恒根本就不开了，开估计是4.5万。

天宸云筑、龙湖天璞也看了，价格也是在3.2左右。

金沙一品位置差一点，也要3.1-3.2。

青奥板块，研创园成熟一些，招商、中海的盘也看了，也要3.2左右。

看了这么多，没看到这些新盘有什么烂尾迹象。

除了龙湖的那个盘建设慢点，但是龙湖还是有实力的，不至于烂尾。

很多盘都卖完了，招商说140多的就2套了，中海的也不愁卖。

开发商在江北核心区还是赚到钱了，碰到问题的，都是它其他地方的楼盘出了问题。

百年不遇的疫情，加上对房产的管控，也就能把这个地块砸成这样而已。

后面的形势不可能比过去3年更差。

总的来说，江北好点的地段都站上3万了，之前是突破了4万天花板的。 现在收复4万，只是时间问题。

国人是买涨不买跌，行情一好，就一窝蜂的跑去抢。

南京人还是有钱的，和我原来的预判一致，就是河西这边过去投资的、桥北过去置换改善的。

现在这个时间窗，其实挺适合下手的，不管是自住还是投资。

这个时间窗会持续一段时间，所以也不用太急。

按照3万去碰，不会亏，但是碰到2.7-2.8的笋盘，当然就赚了。

和14年对比一下。

14年，我去售楼处，一个客户也没有，就我一个。

但是我买的那个盘，后来涨幅很高。

现在，保利萃云台这么贵，还是一堆客户。

大多数楼盘人虽然没那么多，但是和14年比，热度高多了。

就江核而言，KFS艰难程度不能14年比。

江核踩盘分享2

「提问」：牛大下午好，现在江核看的怎么样了啊？有具体看中的楼盘吗？ 值得入手的？

目前有颐和铂岸江璟130平 13楼原价444万 现一口价388万 工程方独家房源 ，可以拿下吗？单价要 2.98了 精装交付这个楼盘和晴翠相比，哪个更有升值空间啊？晴翠目前十楼3.4的价格。

哪个性价比更好些呢？

「嘉宾回复」： 我看了很多，还没看完呢。

所以也没有定。

铂岸江璟已经不是核心区，属于青奥板块。 这个将来只能是看核心区、研创园的溢出。

你看性价比，肯定是这个楼盘好一点。

但是升值潜力，可能晴翠的地段更好，升值空间更大一点。

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