房地产行业是真的要凉了吗？

作者：狼叔
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为什么要开放二胎？开始我觉得好多人都不明白，后来再看看出生人口，我就知道越来越多的人想明白了。 前几年（15前）年轻人还能幻想下自己努力买房，但现在的年轻人，好像连幻想的资格都不配了。 能卖血上车的都上车了，能掏空六个钱包上车的都上车了，能给银行签20年30年卖身契的也都签了，剩下的房谁买呢？ 不是选择躺平就是的确没能力上车。

整个社会的发展就是顶层对中产阶层和底层剥削不断加剧的过程，理解了这一点，也就理解了房地产，房地产只是一个用起来比较顺手而又可以分化中下层的剥削工具。而当大资本开始往小城市去榨取利润空间的时候，本身就预示着这个行业已经走向盛衰的顶点了。

所以我身边任何朋友想买房的，我都会劝一句，想清楚，别管房价涨跌，你要是真需要，买得起，就买，无所谓的事。但你要背了放贷去买，你得考虑清楚，你才二十多岁，你这是拿你最有潜力的二十年做赌注而且好多买了房压力大的朋友，与他们聊天，我感觉不到一点生活的激情，浑身的枯树枝味。30岁的年纪50岁的心态，到底我们是为房子而活，还是房子为我们而活？既然成为房奴活的这么压抑，房子没有为自己带来快乐，为什么要买房呢？你说为了安定？你说为了结婚？你说为了生子传宗接代？可是没人会为你的痛苦买单，人得到点什么总是会失去点什么吧，只是把生活的快乐都丢掉了，换做任何东西我都觉得不值。 当一个人抛开世俗观念看法的时候，你就会发现其实这些并不重要，一点也不重要。

刷一遍这个博主的视频，你会看到高位接盘房地产泡沫的人，他们眼睛里的光如何从充满希望到一点一点熄灭的。 我大概是从半年前关注的这对小情侣，他们13年相识于大学，8年恋爱长跑，15-20年异地。两个人双向奔赴，分享各种最真实的生活细节，从他们视频中的烟火气，你能感受到朴素的中国式青年是如何努力生活的。 然后他们去年11月份在郑州买房，贷款102万。 浮动LPR利率加162个基点，4.65+1.62=6.27%的利率，月供6300元，30年。买房后不到半个月，女生公司全员降薪，基础工资降到只有2000多，哭过一场，觉得自己不能给男生分担更多房贷。回家在菜市场想买块肉，无奈最后只买了块豆腐。买房后，还要继续租房生活。但这点挫折不会击倒乐观向上的他们，他们在接下来的几个月，成功怀孕、领证、结婚，两个人依旧在共同努力地热爱生活，还考虑要不要去摆地摊补贴房贷。平常一有空就去工地看自己的房子盖到了几层。直到第一个新闻，郑州房贷利率从6.27%，降到五年内大学生可以4.7%。他们第一次不淡定了，女生眼睛里充满了委屈。单是房贷利率的视频，就发了好几条“为什么给后来人那么低的利率，怎么就不能把我们的利率也调低呢”。他们其实还不懂，他们以为每个月少还1000利息，但相比之下每月其实少了1500的利息，毕竟利息少了，本金提前多还，这样利息少还的就更多了，30年可以少还大约36万的利息。可这仍然没有击垮他们对生活的热爱，他们领了证、办了婚礼。分享他们感受新生命胎动的喜悦直到他们看到第二条新闻，融创爆雷，女生眼里平常一直发光的眼睛，再一次黯淡了下来。（对不起兄弟我们第一次写回答把自己写乐了哈哈哈这个男生的表情，咳咳严肃）但之后他们依然相信融创可以挺得下去，光是去工地看房子，就每个月都要去看一次，并且说距离交房27个月，还要再来27次。终于最后一次去工地看房10天后，他们的工地也停工了。女生的眼睛明显哭过，评论区里说“我看到了女孩眼里没有了光，还有了黑眼圈”而半年以前这个女孩的眼睛还是那么的明亮，在她以前的眼睛里，永远可以看到向前向上的希望。而距离刚刚买房时，才不过8个月。而这个房子的故事，估计也远未到终点，后续可能是数年的扯皮维权，甚至他们的孩子出生后都可能都还住不进这刚买的房子。 其实他们如此努力乐观生活，还是十万粉抖音博主，并且两人互相理解、信任、支持，未来或许能脱离这个泥潭。但是那些比他们性格差、关系差、经济差、认知差的家庭，该怎么办呢？故事主人公的抖音ID：亮亮丽君夫妇， 以上部分图片内容出自@偏偏

看看那么多烂尾楼集体停贷，你交了钱，还不一定能拿到属于你的东西。 地方拿了土地财政和税收，房地产商拿了购房款，银行透赚得盆满钵满，最后把年轻人一辈子的收入掏空，那你卖了人家东西也得给人家东西吧？可是整个地产链条上所有的体系都可以违约且不承受责任，最后就只有穷人不能违约，还不能申请个人破产。 无过错方承担了所有的责任！这设计真绝，断子绝孙的绝！！！

为什么现在的年轻人存不到钱，其实不一定是因为我们年轻人懒不上进，不努力，而是因为这一切都是被设计好的，只是你不知道而已。这个世界需要大量的穷人来干活，有人专门设计了很多返贫的陷阱，让大家很难跨越这个节奏，就算你存了些钱，通货膨胀也能让你的存款每年百分比的缩水。而好不容易你辛辛苦苦工作了几年，有了一点点积蓄，又设计出房贷车贷，把你未来的几十年都掏空。你通过车贷房贷获得了车子，房子，你得意洋洋，却不知道你陷入了一个圈套。然后你就得每天早出晚归，忙到停不下来，你根本没有时间思考其他的东西。让你余生都只能是为了糊口，不能停下，且无翻身之日。有时候我也在想为啥要买房呢？掏空了这些年的积蓄，给银行签了一张卖身契直至退休，如果没有中彩票或者发横财，余生都能看到最后了。

所以狼叔还是那句话，你要是真需要，买得起，就买，无所谓的事。但你要背了贷去买，就考虑清楚。何况长期来看，抛开一线城市和长沙这种本身房价就不高（1W）还有吸引力的城市，23456线城市狼叔都是看跌的。 泡沫早晚会被刺破，我们静待时机就好。

这篇答案太过露骨我也不知道能不能存活，如果有缘看到的就点个赞吧

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后记：GJ想解决这些烂尾楼资金缺口其实很简单， 比如说可以把闲置的光刻机租出去 多出来的芯片卖给欧美 都是很立竿见影，一针见血，可供世人仿效的

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黄奇帆说：“认为中国房地产市场，受政府政策刺激，开发商调整行为方式，然后房地产又可以变得蒸蒸日上，是脑子（进了水）。”

——括号里的三个字是采访黄奇帆的记者补充。

看了黄奇帆的访谈，他列出了9个指标，证明我国的房地产业已经到了天花板。

（以下的数字，都是黄奇帆口说，要用统计局反驳的，请去找黄奇帆）

1、人口天花板——”14亿人是天花板，总之人口在减少，这是第一个概念。“

2、城市化的天花板——”中国的城市化率，已经到了65%了，几乎等同于欧洲和美国的75%。原因是什么呢？因为中国的城市化率实际上是把农村里面的青年人、中年人给抽出来了。再要增长也就增加5、6个点到头了。这是第二个指标。“

3、老龄化代表需求的天花板——”第三是中国老龄化，现在在加速，去年已经到了21%，预计2025年会到30%以上，甚至2050、60以后，到40%~50%都有可能。那么这样一来的话，老年人越来越多，需要的房子就越少，反而死亡率增加，会退出很多房子出来。“

黄奇帆说，这是三个影响我国住房结构的指标，都会导致新房需要大幅下降。

4、房屋库存的天花板——”第四，到去年为止，中国的房产商手中造好的房子，一年以上没卖掉的，有6亿平方米，这是库存，叫一手房库存。然后中国老百姓，买下来的房子，没住闲置，只为投资的有20%。中国这些年来，总的房屋是400亿平方米。新建的商品房，90年以后卖掉的（在老百姓手中的）有300亿平方米，这300亿中有60亿平方米是“空关闲置”的。那么这种闲置，如果每年（房价）涨20%，30%，五年翻一番，那么我就算有一套房子、两套房子闲置，我也不怕。我觉得房子在涨价，我心里是高兴的。开发商的房子没卖掉，但是房子在涨价，他会觉得没卖掉反而划算。但是房价如果不涨了，这些库存都是积压，会造成新造的房子的需求会大幅萎缩。“

5、人均住房面积的天花板——”整个中国目前人均住房，2019年统计是48平方米，到了2020年已经达到50平方米。全世界发达国家，包括欧洲、美国，人均住房达到50平方米，就是天花板。40年前，我们的人均住房是5平方，现在变成了50平方，上了天花板了，再空洞化需求，想泡沫化需求都泡不出来了。“

6、房地产投资的天花板——”房地产的年度投资，2000年是1亿平方米，2010年是10亿平方米，到了2016、2017年达到17亿平方米，17年里造房的建设量涨了16倍，20年翻了4番。也是个天花板到了。因为17亿平方米等于多少，你知道吗？全世界70多亿人，2020年新建房子就是20亿平方米，也就是说，全世界，在中国之外造20亿平方米，中国造了17亿平方米。中国14亿人，凭什么20%的人（造世界一半的房子），如果你有这个需求，你在过去30年去扩张，扩张到了人均50平方米了，还怎么造，没这个可能，也没这个需求。“

黄奇帆讲到此，总结上面讲的6个指标，其中3个是人口指标，显示需求到了天花板；三个是房产建设和投资的指标。他接着说。

7、土地价格和房价的天花板——”中国的土地价格和房产的价格，20年翻了4番。你一定要知道，上海最贵的地方之一衡山路，那时候的房子是6000~7000一平方，涨20倍变成了14万一平方，现在那边的房子就是14到15万一平米。在北京王府井，你用20年前去算，现在总归也涨了16倍以上。乌鲁木齐二道桥，2000年的时候，那地方就是700多块一平方，20年以后也变成了1万多~2万一平方。20年翻4番，全国基本如此。土地价格也是每一亩从100万，变成1000万，再变成2000万，也是十倍、十几倍地涨。当一个地方有三年、5年翻一番、20年翻四番的趋势存在的时候，所有房地产商都会囤房，那么造了房子卖不掉，过个5年就涨价了，都会囤地炒地，所以大家都不怕库存，不怕规模，然后就拼命地融资贷款，这个规律是前面20年的温床给宠出来的，给惯出来的。

8、城市改造的天花板——“危旧房的改造、城市旧城的改造、基础设施建设，大规模的也差不多了，没有这个需求了。”

9、配套设施的天花板——“城市的学校、医院建设也到头了，现在大学过剩了，在1980年，大学生在校生的占地人均只有10平方米，教育部当时定了个制度，大学在校生人均用地50平方米，现在整个中国的大学建设已经到头了。

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作者：雷宇
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不是要凉了，是已经凉了！

为什么现在没有凉，因为将死之人，他不想死，总要挣扎几天。

当年老美的房产在2006年1月价格到达最高位，而凉凉却在2008年9月15日雷曼破产开始！

这中间足足有2年8个月之多！

就算咱们把恒大比作雷曼，那时间也没到！

因为人民的消息认知严重滞后，反映在现实里就是：

当你知道一个地产项目无法交房时，那么他已经把所有的路都走过一次而走不通，银行和政府不知和他们谈了多久，新闻媒体核实过多次，最后木已成舟才把消息放了出来！

这个时间跨度基本超过一年！

比之于某个地产项目烂尾，房产出现崩塌的征兆到雪崩式地塌方直至泡沫刺破，这个时间会更长！

一旦牵涉楼市命运的关键出现巅峰性的节点，预示着它的未来被彻底扭转，那么，屯了无数房产的企业们、资金链比较安全且有前瞻性的房产商们、金融界的投资者们、体制内知道动向的公务员们、有门路的投资客们早就变现跑路了！

而留在市场里的只会有资金链濒临断链的开发商（他们不敢降价，怕降了价后抵押物重新估值后被勒令补钱）、被套牢的无数中产、跑的慢的炒房客以及一大波刚上车还款不安全的刚需们！

市场外的潜在客户们往往只有底层的所谓刚需，和一些看不清房产本质被忽悠的菜鸟投资客！

过了一段时间，楼市的负面消息慢慢流出，且越发不可收拾！

这时，市场内的房主们慌了！

开发商面临破产、中产无可奈何、炒房客后悔莫及、刚需们心在滴血！

但房价没有大幅度暴跌，因为底层刚需后知后觉，依然按部就班地上车，菜鸟投资客们依旧以为有利可图！

可是，成交量腰斩了！

直接原因有两点：作为主要购房群体的刚需人数越来越低，而渴望赚钱的那帮人大多数离了场！

根本原因只有一点：越来越少的韭菜支撑不起体量越来越大的楼市！

但下一个阶段就要来了——跳水大甩卖！

需求不变甚至降低，而持有人崩不住了！

破产的开发商是这一系列的开端，数不胜数的他们资不抵债导致项目烂尾，最后被坑惨的房主们维权和拉横幅的小视频刷爆朋友圈和抖音，上面除了制止信息大规模流通以及出面安抚之外，什么也做不了！

因为，债务庞大到利息都快难支付只能靠上面接济的地方根本补不了这个窟窿，而累积到全国的体量，上面也搞不定！

这些消息是藏不住的，房产中介的房价宣传预示着房价已经下跌，售楼部的所谓活动价明摆着房子不好卖！

而坚持了一两年的空置房主们，多数因为持有多余房产根本得不到利，因为房价没涨，风声全是利亏，已经跌了一两成了，再过一年会跌多少？

他们多数决定赶紧卖！

给本来就供大于求的市场添了一把火，但这只是第一把火！

因为大头还在后面，那就是正在销售的当年没有未雨绸缪赶紧丢掉房产的开发商们！

他们的库存和已经烂尾的地产项目才是决定楼市彻底崩塌的主力军！

一旦横盘且销售量腰斩，持续一年以上，无论家底厚不厚的开发商都撑不住！

他们争相甩卖，乃至发生踩踏效应，最后引爆房地产！

而这一切，地方和上面的作为只能缓解，不能根治！

除非能解决供需关系，但这个代价也许比房地产爆了更大！

甚至即便有更好的方式，可就是实施不了，因为从古至今，无数无懈可击的办法都因为人的原因走不下去。

届时，所有空置房的房主和正在销售的库存都在想方设法的寻找下家，大家一起摆烂，哪怕亏掉首付都要丢出去，因为这样的下跌速度，这样的少到可怜的成交量，基本预示着房价最终要走向租售比的正常价！

那岂不是对半开吗？

而客户基本都不会买了，因为几乎所有的刚需都是房价上涨给逼出来的！

资本的炒作和泡沫的形成始于人性的贪婪和恐惧：因为贪婪，所以上涨，因为恐惧，终于崩塌！

但上涨时，也会恐惧——没有买房而想买的人。

而下跌时，还会贪婪——没有买房的一部分人！

他们有的因为房价下跌而等着跌的更多后花更少的钱入场，有的本来就对房子无感却看到房子不值钱更不想拥有房产，而最可怕的是，房价在持续下落的漫长阶段，会让持有房产的观念丧失！

为什么？

还是因为涨跌给逼出来！

因为涨，而想买，而房价过去一直涨，使大家都在买或者想买，人人都在做和想做的事就成了观念！

反之亦然！

这就是房地产的结局：

投资的血亏

没买的无谓

鬼城一大堆

遍地是房产

哀鸿几万里

空屋三十年