魔王冷饭||#169 选筹思路；牛大看躺平；高房价；沈阳房产；欧牛分歧

选筹思路

「提问」：牛大早上好，有点纠结。

目前看到晴翠的新房13楼的单价3.44左右，不含包，112的平的，期房，晴翠25年9才交房，外面是干挂铝板，小区新。上市后，前景比华润好一些。

目前华润国际也有单价3.2的27层的二手房109平，视野还不错，毛坯简装待租状态。二手现房，还可以出租两年。

• 这两个该如何选择？
• 能给个综合评判吗？

讲讲你的选筹思路。或者有没有更好的推荐。

「嘉宾回复」： 一般情况下，二手房是远远优于新房的。

新房一般来说，贵，而且经常是8成首付，锁定2年。

8成首付是什么概念？

就是你原本可以买差不多3套房。

如果这两年涨的话，3套房的收益已经不错了，再加3套房2年房租。

而新房，这个时候还没有拿房。

这就是新房的机会成本，而不是说8成首付的那点利息。

如果新房是3成首付，那么就等于说，你买了一个2年才能拿房的二手房。 损失的是两年房租。

就是你买了，没交付，相当于房子放那里放2年。

从杠杆来说，3成首付，问题是不大的。

那么买新房，就是新房的位置比较好，错过了就没那个位置了。

贵也不能比二手贵太多。

华润3.1左右的房子还是有的，但是需要碰，不一定碰得到。

而晴翠作为新房，升值潜力稍微大一些。

这种情况确实让人纠结。

就买一套，不如就晴翠。

买多套，能碰到华润3.1的，也可以下手，估计现在不容易碰到了。

牛大看躺平

「提问」：牛老师好，最近在思考一个问题。

近些年大家都在说躺平。如果一个人真的躺平，不买房不买车，不结婚不生小孩，只养自己，通过买一些医疗保险作为最后的保障，好像也不需要那么多钱。

做一个普通的工作，每天下班有时间做自己想做的事，而不是想着很累的赚钱，不是也挺好的吗？

是因为真的能做到这样清心寡欲的人很少，还是我这样预设其实不容易实现呢？

「嘉宾回复」： 躺平是忽悠你的。

热力学定律，一个封闭系统，如同逆水行舟，不进者退。

这几年，无非是口罩，然后锁定。 大家都不能动，所以让你有躺平的感觉。

2-3月份放水严重，贵z甚至直接说债务搞不定了，就是喊话放水。

马上，你的基础需求满足成本就高了，后续只会越来越高。

现在，不过是惊涛骇浪来临前的宁静，口罩锁定放开之前的岁月静好。

难以想象，现在离放开口罩只有4个月而已。

「唯有负重前行中间的岁月静好才是真的岁月静好。」

高房价

「提问」：牛大您好，我是房产小白，有几个问题一直想不明白，请您指点一二。

「1」 从各方面的分析来说，由于不断的增加货币，最后的流向一定是房价，从逻辑分析上我也是这么认为的。

但是我在想，后面房价这么高，究竟是谁在买单，毕竟现在一个985的研究生都已经不可能靠自己在一线城市买房了，再涨就更不可能了。后面会不会出现，有钱人买房，普通人租房的模式呢？但这样情况下，是不是意味着买房需求就大大减小了。

「2」日本最后是为什么导致房价一直不涨，他们为什么不采取增加货币的方式缓解经济危机？或者是，我们的情况和他们的本质区别是什么呢？

「3」最近有几个朋友在找工作，发现今年就业异常的困难，是不是意味着后面会有更多的刺激政策，最后又流向房价呢？经济起来了，就有一部分人能有好的收入，能买得起房，可以支撑起房价，是这个逻辑吗？

「嘉宾回复」：

「1.」 房价这么高，这个说法有点问题。

其实你说的是大城市的新房子。

以南京为例，前面几年河西南、江北核心区的打新的，8成首付，摇号中签率极低。

很多人拿着几百万，摇不到号，然后还和售楼处吵起来了。

这叫房价高？

买房只买新房，二手房低人一等。

南京桥北大量的1万多不到2万的次新房，很多人还嫌弃旧了，地段不好。 江宁大量2万多的房子，没多少人买。

这叫房价高？

真正的房价高，那你都没有挑挑拣拣的余地。

另外一个，就是谁买。

首先，985毕业刚走上社会就想着买房，这个已经证明房价不高了。

西方很多人是40多岁才买的第一套房。

其次，985毕业，工作拿到高薪，在这个社会上，收入只是中下而已。

多的是你看不到的行业，赚钱比这个多得多。

我以前买了一套号小区不错的二手房，你知道对面是谁吗？

他是个做生意的，真没多少文化，还有个专门的保姆看着他们家小孩。

但是他买得比我早，仅仅论上班的话，收入是比我上班工资高的。

后来，他们家好像生意不好，那套房子被拍卖了。

还有一群人，是卖了原来的房子，再买的。

而原来的房子，最早是分的。 你知道福利分房吧，你们家没在大城市，就没赶上这块红利的。

就是这种房改房，也是随行就市的涨，现在总价也很可观。

所以，小弟醒醒吧，感觉趁着房价不太高的时候，搂几套，否则将来你儿子要重来。

「2.」 很不一样。 资产负债表的衰退能部分解释日本的情况。

就是拿钱了，去还债，就是不增长。 总体和日本国的制度文化有关系。

中国刚刚吃饱饭的那群人还活着呢，翻不了船的。

就算90后，小时候的体会也是不富裕啊。

「3.」 必须刺激。 流民是崩溃的征兆，不可能不管的。

沈阳房产

「提问」：牛大晚上好！今年一直在努力出售沈阳房产，奈何市场太差了。

有套于洪新城次新房79平，19年买的，最高点时80好卖，今天有买家还价到我之前买的价格60，是直接出了亏点利息还是再放放呢？

沈阳估计三年内没行情，真纠结。卖了就是实亏，只要拿住总有反弹的时候，这想法是不是不对？🙏🏻

「嘉宾回复」： 瞧你急的这个样子。

「不要轻易买房，因为一旦买了，剩下要考虑的唯一问题，就是要想着怎么把它卖掉。」

仔细把这句话多看几遍。

如果这个问题没有答案，就不要轻易买。

所以，买房的时候，就要想好卖的问题。

这样考虑问题才是全面的。

为什么我用「卖房来定义笋盘」？

就是这个道理。

7折8折买，10成卖出，而且是在当时可以做到，才叫笋盘。

如果你卖的问题都想好了，可以大大提升赚钱的概率。

因为你的利润已经计算好了，至少是不会亏本。

多少人就是吃了这个亏。

买买买，但是买的时候从来就没想过卖的问题。

买是徒弟，卖是师傅。

如果买了，就熬到大涨再说。

大多数房子卖的策略，都是很长时间都不会卖的。

这才是赚钱之道。

欧牛分歧

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